地产又从“牛夫人”变成“小甜甜”？

源济

地产又从“牛夫人”变成“小甜甜”？

Original 柏文喜 财富中文网  2021-12-21 12:30

在目前消费与实体经济不振、预期下行而通胀压力高企、滞涨态势明显的情况下，简单的扩张性财政与货币政策实施与腾挪的空间其实还是十分有限的。此时再扭扭捏捏重新祭起房地产这把“夜壶”，并冠之以一个“支柱产业”的名头则不但需要，而且必要。所以，金融微调暖风吹拂之下，虽然房地产行业的信心尚未恢复，但是在不少地方政府眼里，房地产已经由缺乏“道德的血液”、兼具黑天鹅与灰犀牛高危特征的面目狰狞的“牛夫人”，变成清纯可爱的小甜甜了。

国内从来没有一个行业，能像房地产这样被市场长期追捧却很不受监管所待见；更没有一个行业在长期调控和全面打压导致的奄奄一息状态之下，突然就“翻身得解放”般被首次认定为支柱产业，并获得不少地方政府的奖励性引导，如桂林市政府最近决定给购房者发放消费券，最高可达30万元。

生猪养殖行业在前面也曾经历了一次过山车式的行情，从南方水网地区为环保而禁养到猪肉价格的飞升，与生猪产能大幅扩张以至于目前按照猪粮比计算的毛猪价格跌破成本线和行业龙头企业全部亏损，并为拉低国内CPI 作出重大贡献，也经历了三年多的时间。

而煤炭业和电力从长期产能过剩和新增产能严格限批、供给侧改革中被大幅去产能，到今年下半年突然的煤电双紧与价格飙升、拉闸限电，以至于影响居民生活到有关部门出来要求增产保供方得以缓解，那也是经历了数年的时间，只不过触发点是超产入刑、环保减排指标的硬性考核的存废导致了事件爆发而言。

内地的房地产行业自诞生以来就承担着以市场化方式解决国民住房保障问题之责，后来又演变为地方建设筹资乃至维持地方财政顺畅运转的必不可少的土地财政功能。另外，土地财政所包含的土地价格，也往往成为地方政府招商引资和产业结构调整的重要工具与筹码。在政府性公共住房保障几乎完全缺失和地根银根都掌握在政府手中，政府以土地供应规模与节奏、开发节奏、货币政策完全把控房地产市场而为了土地财政将地价房价快速推高的同时，开发商却总是背负着缺乏道德血液的骂名。

正因为地根和银根掌握于政府手中，地价也就成了一种隐形的税收。而土地财政的内在需求不断推高的地价房价，除了推高涉房风险使其成为中国经济运行的黑天鹅与灰犀牛之外，还大大推高了中国社会经济运行成本，以至于房价可能超出一个人的生命周期所能够承受的最高限度，导致了著名经济学家樊刚提出了“六个钱包”支持买房之说和杭州某银行推出了“父债子还”的接力性房贷，这一被市民戏称为“祖宗十八贷”的违背社会伦理与经济常识的事情。

买得起房与否，可能并非是以土地财政为诉求来推动政绩的有形之手所关心的，但是过高的房价除了导致年轻人躺平思潮泛滥之外，资产与劳动在财富创造上的失衡也必然导致劳动力再生产的式微，也就是生育率的暴跌。从基本逻辑上来看，有形之手维持房价处于“个体付出全生命周期劳动价值刚好可得”的区间是办得到的，但其前提要建立在“个体愿意付出全生命周期劳动价值以获得房产”的前提之上，而与之相配套的则是婚育意愿，以及房产与婚育的高度绑定。假如从“婚育意愿”这个真正的起点就破坏了这个基本逻辑，可能婚育率的下降也就无法挽救了。人口再生产的危机之下，房价和地价自然也就无法维持了。

另外，土地财政这个有形之手推动的高地价高房价，除了将社会资源和风险不断聚集于房地产行业及不断推高社会经济运行成本之外，也导致实体经济和消费的不断走弱，让经济可持续发展失去了基本动力，同时也导致了房地产行业可持续发展的市场基础被不断削弱，进而引发了土地财政不可持续问题。这才是目前在经济下行与疫情叠加之下增支减收因素大幅增加，且房地产市场迅速转淡导致的行业流动性大幅下降所引发的不少民营房企暴雷、土地集中出让试点条件大幅放宽之下市场化房企仍然缺乏入市积极性，而各地政府不得不变相推出各种催热楼市以唤醒土地市场的真实原因。因为对土地财政依赖较高的地方政府正在等着花钱呢，捉襟见肘的财政开支还等着卖地来缓解压力呢，而不少地方的公职人员过往的工资外津贴停止发放已经不是秘密了。

在涉房金融政策微调的暖风之吹拂之下，楼市目前却并未随之迅速转暖。这除了政策滞后效应之外，也与行业信心恢复及涉房金融信心恢复存在一定难度有关，更何况行业基本面已发生根本性变化，金融适度宽松的阳光可能除了少数几家优质民营房企之外，只能普照于国央企与地方平台公司了。这也是民营百强房企在涉房金融政策暖风之下，流动性反而更加恶化、暴雷速度和暴雷涉及面快速加大的原因。而不计算在“三道红线”之内的行业并购贷款的推出，可能会更有利于国央企房地产公司开展并购以作大做强了。但是明白人都知道，以国央企和地方平台公司为主的房地产行业格局的出现将意味着什么，这对于患上土地财政依赖症的地方政府而言更是意味着什么。

在“房住不炒”基调没有变化的情况下，前一段时间还在资金端和销售端双向强力调控之下被称作经济运行黑天鹅和灰犀牛的房地产行业，突然就史无前例地变成了国民经济支柱行业了，这着实有些让局外人颇感诧异。其实，延续了这么多年的房地产行业的调控工作，在地根银根都紧握于有形之手的同时，从来都主要是从需求端进行的，这也就真正揭示了房地产行业的实质已经从市场化解决住房保障演变为了土地财政这一内核的外在表现。

在目前消费与实体经济不振、预期下行而通胀压力高企、滞涨态势明显的情况下，简单的扩张性财政与货币政策实施与腾挪的空间其实还是十分有限的，更何况目前财政家底到底有多困难也是十分清楚的。此时再扭扭捏捏重新祭起房地产这把“夜壶”，并冠之以一个“支柱产业”的名头则不但需要，而且必要。财政过日子的压力是明摆着的，在减费降税以刺激实体经济与创新创业的当前，总不能像河北霸州那样随意罚款来增收吧，而土地财政也成了不可多得的抓手了。

所以，金融微调暖风吹拂之下，虽然房地产行业的信心尚未恢复，但是在不少地方政府眼里，房地产已经由缺乏“道德的血液”、兼具黑天鹅与灰犀牛高危特征的面目狰狞的“牛夫人”，变成清纯可爱的小甜甜了。

这不，桂林市政府已经为买房者准备了最高达30万的消费券作为礼物了。（财富中文网）

编辑：刘兰香

作者柏文喜为财富中文网专栏作家，IPG中国区首席经济学家

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