这篇房市分析写的不错

Cobra

版主放任论坛三傻发帖，一群傻空傻多只会喊涨喊跌，一点有技术含量的帖子都没有

现在这个版面纯情绪发泄，毫无有用的信息，打算告别论坛一段时间，最后发表一下本人从技术层面上的看法

首先说明我看空，但并不是腰斩之类毫无道理的看空。长期看只要经济稳定发展，人口增加，多伦多楼市依然有上涨空间。但入场时间很重要，比如2017年最高点入场，就算20年后能涨回来又如何？浪费了20年的光阴谁来补偿？所谓自住不看涨跌，完全就是经纪的胡说八道。

先从利空来看，首先经济陷入衰退，公司利润减少，裁员增多，收入减少。别跟我说什么多伦多都是IT高科技不受影响，几个月前AirBnb，Uber等纷纷裁员，Google停止招聘，startup死掉，这样的新闻一搜一大把。多伦多其他高收入行业，如银行，保险，律师，大公司总部，都是服务类行业，实体经济不景气，银行保险给谁服务？裁员不过是早晚先后的问题。

其次疫情会长期存在，移民，国际学生减少。移民这块不用多说，目前1/3以上人口都是印度，巴基斯坦和南美移民，这些都是疫情重灾区，直到可靠的疫苗出现之前，都不可能恢复了。留学生也是一样。安省本地人口流入也变成了负值。一方面影响出租市场，另一方面，安省大部分产业是服务业，没有人口流入，缺少客源，这些行业也一样受影响。

之后是信贷，B20依然存在，虽然3月份说要改变记息方式，提高贷款额度，但不知道大家注意到没有，因为疫情这个政策就不了了之了，根本没有实施！其次CMHC收紧贷款，很多经纪忽悠说，这个只影响那些低收入的人，CMHC政策中很重要一条——不准使用HELOC作为首付。什么意思？能有HELOC的人会需要insured mortgage？只能说明很多炒房客利用HELOC来付首付，提高杠杆炒作，CMHC有客户贷款数据，特别提出这条说明这么做的不是少数。RBC等几大行也相应的收紧了贷款要求，之后不光贷款经纪包装变难了，出租房贷款也变难或根本不可能了。

至于6月份所谓抢房大战再现，不知道有没有人仔细研究数据，每年成交量最高的就是4，5，6这三个月，7月份开始成交量走低——为什么？因为7月份是度假季，大部分人想在国庆假期之前完成交易！另外7月份成交才能赶上9月份开学！今年情况特殊，因为疫情，4，5月无法看房，因此6月集中了4，5，6三个月的买家，而因为贷款延期，不少卖家反而选择观望没有放盘，造成供需失衡。但随着7，8，9月份贷款延期的截止，卖房人会越来越多，而买房人能否能跟上，基于以上3个原因，还是个问号。

最后，联邦及各级政府巨额财政赤字，是个巨大的问题！根据加拿大的税制，地税归市政，个税和GST归联邦，PST归省政府。为提振经济，需要刺激消费，不可能增加个税，GST或PST。刺激经济需要政府投资，又会增加赤字，这些钱只能通过：第一，增加地税，或交易税费解决地方亏空（地方政府无法有赤字），第二，联邦政府增税——目前最好的两个选择，一个是海外买家空置税，一个是资本利得的Inclusion Rate。海外买家空置税，这个自由党竞选的时候就说过要征收，现在是最好时机——当downtown condo有上千个单位空置待租的时候，征收这个税会发生什么？另外是资本利得的Inclusion Rate，目前是50%，大概率提高到75%。为什么这个最容易征收？首先这是个富人税，征收阻力小，其次，自由党目前是少数政府，通过预算案需要联合另外一个党派，保守党不可能跟自由党站一边，最有可能的就是NDP。而这个提高Inclusion Rate的政策，恰好是NDP大选的纲领之一（NDP预计一年可以增加8billion的财政收入）！所以这个政策NDP肯定支持，通过毫无阻力。对自由党来说，这样又可以给NDP一个好处，增加今后NDP支持自己的可能性。因为加拿大大部分股票都是分红类股，又都在美加两地上市，所以对股市影响很小。

而现在所谓对楼市的利好，无非就是低利率这一条。但利率再低，贷不到款，一点用也没有。而且低利率环境，经济重启之后，通胀会快速上升，央行也会很快加息，毕竟加拿大不是美国——这也是为什么加拿大央行官方说不搞负利率的原因，其次，现在固定利率跟浮动利率息差很大，为什么？难道几大行都是白痴么？他们不会算3年5年内利率涨跌的概率么？同时加息也是自由党政府需要尽快平衡预算的一个重要原因——否则利息加财务负担会越来越重。

结论我就不说了，大家自行判断好了。

Simpletrader

snailittle

说明楼主也看跌？到底是脑袋决定屁股还是屁股决定脑袋？

Cobra

snailittle 发表于 2020-7-7 06:10 PM
说明楼主也看跌？到底是脑袋决定屁股还是屁股决定脑袋？

你说我看跌？疫情期间我看涨，然后看10月，CERB和推迟付贷款结束是什么情况，目前我比较确定Condo多半到那时候应该就不行了。

我说他写的不错是理由看着还是挺充分的，有些我都没想过。

说别人写的好，就一定是同意别人的观点吗？骆宾王当年写檄文，讨伐武则天，武则天也说他的文章写的好来着，那按你的逻辑，武则天同意骆宾王的文章啦？如果同意，干啥子还出兵平叛？骆宾王最后下落不明。