万达半年惊变，这5大问题还悬而未决 | 棱镜

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万达半年惊变，这5大问题还悬而未决 | 棱镜 

原创 2018-01-19 孙春芳 棱镜

    作者 | 孙春芳

半年前，王健林以主人的身份，宣布哈尔滨万达城开业。半年后的2018年1月20日，万达集团将在此召开年会，王健林将为万达的未来指明方向，只不过，这次他是半个客人了，因为半年前，万达已经将哈尔滨万达城卖给融创。

 

弹指一挥间，主客已易位。

 

一位万达内部员工表示，很多业务做与不做，如何做，都等着董事长在年会上定调。

 

过去的2017，是万达的多事之秋。

 

13个文旅城仓促卖给融创后，尚有5个文旅城没有交割，未来会发生变数吗？

 

万达网科集团大面积裁员，未来业务转型何去何从？

 

万达商业离回A的最后期限只剩半年，万达电影重组遥遥无期，未来万达会不会因为对赌失败而需要赔偿给投资者大量资金？

 

万达接二连三出售海外资产，未来海外业务是否会折戟沉沙？

 

万达广场10年之内要通过轻资产模式建成1000个，然而在监管机构对房地产收紧融资渠道之后，此种模式是否还能大行其道？

 

上述五大问题如五把利剑悬在万达的头顶，在今年的年会上，王健林将如何破解这些难题呢？

最焦灼：文旅城是否能顺利交割？

 

2017年7月，万达紧急把13个文旅城售卖给融创，按照协议，13个文旅城分三期交割。

 

至今，前两期8个文旅城已经交割，而第三批剩余5个文旅城（济南、重庆、昆明、海口、青岛），离合同规定的最后交割期已快三月，然而仍然没有交割完成。

 

济南万达城还出现过一次戏剧性的售楼风波。

 

2017年11月14日，济南万达城向客户群发短信，称15日将认筹，客户需带上150万元以上的卡内余额，客户需全款购房。不过当日就被济南市政府叫停，至今，济南万达城还没有拿到预售证。

 

而熟悉万达文旅城运营模式的人士表示，万达文旅城应该投资巨大，一般需要通过前期售卖文旅城周边的住宅来回笼资金，才能进行后期的文旅开发。而济南市政府卡着不让卖房，对后期投资开发进度会造成影响。

 

自万达售卖文旅城之后，万达和地方政府的关系变得极为微妙。

 

万达内部人士表示，王健林在交易之后，曾亲自到济南，与当地政府沟通。

 

万达是在2017年6月在济南拍得16宗总计99.71万平方米的土地的，平均拿地楼面价在2800元/平方米左右，而当地政府给被搬迁户的拆迁补偿就达到1.3万元/平方米。

 

按照协议，万达在济南文旅城的投资面积总共426.58万平方米，未来济南政府还会按照进度继续给万达文旅城供地吗？只能拭目以待。

 

万达在重庆的拿地举动更加蹊跷。

 

2017年12月13日，万达在重庆沙坪坝区西永板块拿下两块土地，该地块紧挨重庆万达城，是重庆万达城的后续地块。

 

万达已将重庆万达城售卖给融创，为何还要继续在周边自己拿地呢？

 

“不排除万达回购文旅城的可能性。”一位分析人士表示。

最尴尬：万达网科集团会裁撤吗？

 

万达网科集团人员大量裁减，业务大量收缩，未来如何转型？

 

2017年12月，万达网科旗下的飞凡部门首先爆出员工大量被“辞职”的消息。

 

而万达网科旗下智慧生活事业部面临着部门全部被裁撤的命运，截至年底，该部门已有80%的员工被要求离职。

 

在人员大量裁减的情况下，万达网科总部和分部的办公区域也出现撤并现象，例如杭州区域的办公室已经“撤”了。

 

在上海总部，万达网科和旗下子公司的办公地点主要在东方万国企业中心、陆家嘴世纪金融广场和张江新区的一些办公楼。

 

知情人士表示，上海的办公区域已出现“合署办公”现象，其他地方的人员集中搬到东方万国企业中心。

 

万达网科总部的人士表示，万达网科接下来会出现大面积的业务和人员调整，具体的方向和做法，要等着王健林在年会上来定调。

 

此前，王健林在参加苏宁合作者大会时表示，万达网科未来要搞人工智能。

最关键：万达商业能够如期回A吗？

 

2018年对于万达众多资本平台是个大限之年。

 

自2016年8月从香港退市之后，万达商业在回A上进展缓慢。

 

万达商业A股IPO最新排名为47名，比之前退后3位。

 

万达商业在退市时跟投资者签有对赌协议。按照协议，万达商业退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

 

多位万达内部人士表示，万达商业2018年回A“基本没戏”了。一位万达内部人士甚至坦言，现在万达连发个债券、搞个定增都非常困难，别说在A股上市了。

 

万达电影就面临着重组难产的问题。

 

自万达电影于2017年7月初宣布重组万达影视以来，已经半年多过去，至今仍然没有出来重组预案。

 

然而在此之前，一些万达影视的股东，已经纷纷退股和减持。

 

查询工商资料可知，万达影视原有的34个股东，在万达电影2017年7月停牌之前，已只剩下23个。史玉柱的巨人投资有限公司退出了万达影视股东之列。万达集团王健林本人亦退出了对万达影视的部分股权投资。

 

华策影视则选择了减持，根据其2017年一季度报告，华策将持有的万达影视 721.03万元出资额（实际出资1.15亿元）转让给万达影视，并由万达影视完成相应的减资手续，转让价格为 1.33亿元。公司仍持有万达影视528.97万元出资额。华策是在2016年3月份投资万达影视和青岛影视的。

 

一进一出，一年的投资中华策影视获得1800万元回报。

 

知情人士表示，万达电影融资基本靠私募股权融得，跟万达商业的对赌协议一样，万达电影也对这些私募有投资回报的承诺，万达电影如果长期重组无果，不排除万达对这些投资者偿付大量溢价的可能性。

最折腾：海外资产何去何从？

 

2018年1月16日，万达旗下香港上市公司万达酒店发展（00169.HK）宣布，拟作价3560万英镑（约合人民币3.15亿元）出售英国伦敦的项目万达One Nine Elms（万达·伦敦ONE）60%的股权。同时，买方同意代表伦敦项目公司向万达酒店偿还债务约1.59亿英镑（约合人民币14.12亿元），两项总计17.21亿元。

 

根据《南华早报》的报道，此次交易的接手方为富力地产。

 

2017年8月，万达的另一个伦敦项目——九榆树广场（Nine Elms Square）地块，在最后阶段也转售给了富力地产和中渝置地。

 

万达海外资产由此开启“卖卖卖”的进程。

 

除了伦敦项目外，澳大利亚悉尼的Circular Quay公寓和酒店项目和位于澳大利亚黄金海岸的珠宝三塔项目也已经出售，消息即将公布。

 

一位万达内部人士表示，上述海外地方项目目前都在万达酒店发展内，万达集团已经对万达酒店发展的定位做了调整，未来它将是万达文旅产业和酒店管理的平台，原来它资产包内的海外地产项目，要么卖给合适的买家，要么把它转移到万达商业的平台上去。

 

该人士称，目前万达的其他海外项目也在跟买家接触中，“如果价格合适，万达不排除将这些项目都出售掉。”

最迷茫：1000个万达广场能建起来吗？

 

王健林12月20日宣布，今后10年内，将建成1000个万达广场。

 

万达广场目前主要通过跟信托公司和地方房企合作的方式，进行轻资产的扩张模式。

 

然而，由于金融监管部门对房地产融资渠道的紧缩，地方房企在合作建设万达广场上的风险未卜，万达广场的轻资产扩张之路能否走得下去？

 

2016年第四季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。合同约定，2017年至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方。

 

彼时，房地产市场如火如荼，金融机构和房企的合作也如胶似漆。然而，随后政府一连串的调控措施下来，房企的融资渠道收紧，这一形势至今未有松缓。

 

目前，合同中的富力集团未有投资万达广场，中信信托投资了9个万达广场，民生信托投资了5个万达广场，而合同外的珠江人寿则投资了4个万达广场，总计18个，未达到合同规定的数目。

 

除了跟信托合作之外，万达广场还跟地方房企合作。

 

2016年，万达跟地方房企签了18个项目，对方出地，万达做品牌输出和管理。目前这些项目尚处于在建阶段。

 

万达广场此前的模式精髓是通过周边住宅售卖来回笼资金，反哺万达广场商业中心的投资建设运营。

 

招商蛇口一位投资部人士表示，上述模式要看具体城市的具体地段，如果在增值空间不大、房价起不来的四五线城市，卖房的收入不足以维持商业地产的拿地建设运营费用，则此种模式就很难成功了。

 

万达通过跟地方房企合作将此种风险转嫁给了地方房企。

 

海外资产纷纷售卖，国内业务面临调整，2017年的万达，内忧外困。

 

“我曾经问个不休，你何时跟我走？可你却总是笑我，一无所有。”

 

在去年的万达集团年会上，王健林一曲《一无所有》，引爆网络。

 

不知道今年的年会上，王健林又会唱什么歌?《敢问路在何方》?