资本管控令中国海外房地产投资热降温

源济

中国限制资本外流的管控措施正在给全球部分商业房地产市场带来阵阵寒意。美国和欧洲的商业房地产市场在持续多年的价格上涨之后显出增长放缓迹象，多数大城市成交量有所下降。

位于香港的公司今年收购了伦敦的两座知名大楼，其中包括位于芬乔奇街20号的“对讲机”（上图右）。但总体来说，从中国流向海外房地产和开发项目的资本已经显著减少。 图片来源：TOLGA AKMEN/AFP/GETTY IMAGES
DOMINIQUE FONG / ESTHER FUNG
华尔街日报  2017年 11月 01日 12:23

中国限制资本外流的管控措施正在给全球部分商业房地产市场带来阵阵寒意。

中国政府从2016年年底开始收紧了对海外投资的限制，并对海外交易最活跃的几家中国公司进行审查，担心某些领域的境外投资是国内资本外逃的掩护。

今年8月，中国国务院下发文件，限制对房地产、酒店、影城、娱乐业和体育俱乐部的境外投资。文件呼吁企业不要开展“非理性”的投资项目，房地产行业分析人士和经纪人普遍认为，这是对中国公司近年来大举投资境外房地产项目的批评。在习近平权力得到巩固的十九大上，中国官方重申了对仓促实施海外并购可能引发系统性风险的担忧。

根据数据公司Real Capital Analytics的统计，中国对境外房地产和开发项目的投资在2016年达到创纪录的368亿美元。今年前三个季度的此类对外投资总额为197亿美元。Real Capital数据还显示，今年前九个月，中国对美国房地产市场的投资从去年同期的148亿美元放缓至51亿美元。纳入统计的交易规模至少达到1,000万美元。

在中国海外投资下滑之际，美国和欧洲的商业房地产市场在持续多年的价格上涨之后显出增长放缓迹象，多数大城市成交量有所下降。

美国房地产业高管和律师称，一些中国投资者牵头的美国项目可能未完工就被出售。

据知情人士透露，中国国有房地产开发商绿地控股集团(Greenland Holdings Group)正考虑向Kilroy Realty Corp.出售其位于旧金山南部一处占地42英亩的海滨开发项目的一部分。除了旧金山外，绿地控股在洛杉矶和纽约也拥有项目。旧金山这个项目是绿地控股2016年8月份与另外三家股权合作伙伴一起收购的。

绿地控股美国业务Greenland USA表示，长期以来其策略一直是希望与当地开发商合作。该公司发布声明称，中国的资本管控将对不太成熟的公司带来一定影响，但这并不意味着这些举措将限制或影响那些有着国际视野及核心竞争力的公司的发展道路。

被中国政府赋予相应使命的投资者，例如主权财富基金中国投资有限责任公司(China Investment Corp., 简称﹕中投公司)，依然活跃在海外房地产市场。6月份中投公司以122.5亿欧元（合140亿美元）从黑石集团(Blackstone Group L.P.)收购了一个仓库资产组合。而且符合中国政府“一带一路”等对外政策计划的房地产投资均获得了放行。

此外，总部位于香港的房地产公司似乎受到资本管控的影响相对较少。今年设在香港的公司收购了伦敦两座知名大楼，这两栋大楼的昵称分别是“奶酪刨”(Cheesegrater)和“对讲机”(Walkie Talkie)。

不过，政府政策已促使万达集团股份有限公司(Dalian Wanda Group Co.)和安邦保险集团股份有限公司(Anbang Insurance Group Co.)等一些中国最有雄心的企业集团放慢扩张步伐。

律所Davis Polk & Wardwell LLP驻北京合伙人Howard Zhang称，监管机构担心的问题是，这些富有的企业家利用投资者及中资银行的资金使自身杠杆水平达到最大限度，却把所有风险都推给了中国的投资者和银行。他表示，监管机构和具有仇富心理的普通民众都很不满。

现在跨境交易获批所需的时间变长。Zhang称，中国政府批准这类交易通常需要至少三到六个月，但是现在需要的时间可能更长。

酒店投资也已经有所降温。安邦董事长吴小晖曾因安邦2014年以18.5亿美元收购曼哈顿华尔道夫酒店(Waldorf Astoria)而成为热点人物，但今年6月份吴小晖被调查腐败的有关部门带走，目前仍下落不明。中国投资者仍颇为审慎，以避免招致吴小晖遭遇的政府审查。

为缓和外资承包商和合作伙伴的担忧情绪，一些中国企业已就其境外资金或通过发行美元债筹资的能力发表了公告。

但中国公司正日益遵从政府的路线。律师事务所DLA Piper的高级顾问Andrew Levy表示﹐资金已转到中国境外的投资者将继续对投资美国房地产表现出强烈兴趣﹐不过这些投资者越来越无法忽视中国国内的动向，即便表面上是一家民营公司。

各家公司都已注意到北京方面列出的“受鼓励”海外投资名单﹐物流、老人护理项目、医疗保健和数据中心领域的投资一直在快速增长。

2015年以来﹐上海精品投行祺翔资本(PGC Capital)已在英国房地产市场投资了约5亿英镑（合6.58亿美元）。该投行目前正将伯明翰一个原汽车经销店重新开发为公寓。祺翔资本还计划收购华沙的一个地块﹐有可能建造一个规模庞大的综合大楼﹐包括3,000个住宅单位和几家高档酒店﹐以开发一座新城。

祺翔资本创始人兼首席执行长厉馥华(Denise Li)表示﹐由于该公司规划的开发项目包括新的基础设施建设﹐因此支持了“一带一路”计划，该计划涉及在欧洲和非洲等数十个国家建设中国支持的港口、铁路和管道设施。祺翔资本还表示﹐该公司正在帮助几家中国国有公司以此为目的寻求海外投资。

厉馥华表示﹐这非常符合“一带一路”倡议的指导意见。