【楼市下跌刚开始？】

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北上广也扛不住 房地产/房价/房贷/房地产投资/房产泡沫 文 / 若离 2014年06月19日 10:42 来源：华尔街见闻 随时随地读懂华尔街、到手机上看这则新闻 >> 昨日中国国家统计局（统计局）公布的5月中国新建商品住宅价格显示，70个大中城市之中价格环比下跌的城市高达35个，4月只有8个，3月也只有4个。这是两年来首次半数以上城市房价下跌。 《华尔街日报》据统计局数据计算发现，5月中国70个大中城市新建住宅均价环比下降0.15%，为2012年5月以来首次下跌。此前一直坚挺的一线城市也明显下调，跌势开始向一线城市蔓延：上海一手房环比下降0.3%，深圳环比降0.2%，广州持平上月，北京二手房环比下调0.9%。 房地产, 房价, 房贷, 房地产投资, 房产泡沫 上月中国央行要求商业银行优先满足首次购买自住普通商品住房的贷款需求。距央行“喊话”已一个月，新华社近日报道称，不少地区的按揭贷款紧张未见缓解，仍存在利率上浮、排队等“贷”，首套房贷政策遭遇“雷声大雨点小”的尴尬。 专家预计，未来可能出台围绕“首套刚需”信贷松绑的微刺激，但不大可能大幅放松。新华社上述报道认为，用行政手段应对楼市风险并不可取，应提高用市场手段、法律手段应对挑战的本领，更好地发挥政府作用。 《第一财经日报》采访的农工商房产集团董事长张智刚预计，中国GDP增长会长期在6-8%，城镇化水平还不高，这些都支持刚需，“但房地产的暴利时代确实已经结束了。”中原集团创始人施永青认为，过度建设、过度借贷、价格过高这三种房地产泡沫的表现形式内地楼市全有，今年客观上存在崩盘风险。 施永青说：“问题一旦暴露，就可能从一个极端走向另一个极端。” 独立证券研究咨询公司JL Warren Capital创始人李君蘅认为， 昨日公布的中国房价数据表明，政府对商业银行施压增加放贷的做法可能没有奏效。如下图所示，5月新建商品房销售面积仍远低于去年水平。 房地产, 房价, 房贷, 房地产投资, 房产泡沫 楼市销售下滑也明显拖累房地产投资。 本月中国统计局公布，今年全国房地产开发投资的增速从1-2月的19.8%一路下滑至1-5月的14.7%。1-5月的全国商品房销售面积和销售额仍维持负增长，降幅还在不断扩大。截至5月固定资产投资增速连降八个月。 法国兴业银行以下图表分别展示了中国基础设施投资（红线）今年增多，制造业（蓝线）和房地产（灰线）投资减少，其中房地产剧烈下滑。 房地产, 房价, 房贷, 房地产投资, 房产泡沫 房地产投资占中国全社会固定资产投资的两三成，楼市疲软也会波及水泥、钢材等领域的投资，因此楼市冷暖对整体经济的影响十分明显。 上月多家外资行唱空中国楼市。野村报告称中国房地产大泡沫已开始破灭，高盛高华预计二季度房价普遍大幅下调，行业的收缩期已经开始。瑞银也认为房地产行业是中国经济的最大风险。虽然本周一李克强总理表示有信心达到今年7.5%的经济增长目标，但多位国外分析人士认为可能难以达标。 而即使今后住房按揭贷款增加，房价也可能继续下跌，因为问题并不仅仅是购买欲。过去多年的宽松信贷政策促使房地产开发商过度借贷，而且常常通过表外的影子银行融资。 中国政府对影子银行加强监管，开发商再也不能像过去那样轻松地融资还债，所以被迫降价去库存。李君蘅认为，这就是5月房价大跌的原因。 对于较依赖“土地财政”的地方政府而言，楼市下行使大搞基建形成的高负债后遗症更容易集中暴露。进入5月后，一些二三线城市土地流拍现象十分普遍。 近来地方政府纷纷采取“救市”行动，沈阳这类限购的城市也调整政策部分放宽，没有限购的城市就用公积金贷款和财税补贴等形式。 中原地产首席市场分析师张大伟认为，即便各地政府普遍“救市”，效果也十分有限，最为关键的还是看信贷政策能否放松。 他说，通过业内了解，预计可能会“在三季度的中后期”出台一些针对首套房房贷的“定向松绑”，如果配合这一举措有价格下行调整，会较明显地拉动市场成交。加快棚户区改造也能一定程度弥补房产降温对经济的影响。 他预计，新一轮调控不可能再现大规模流动性释放，而是依靠微刺激，定向、局部放松。 上海易居房地产研究院研究员严跃进也预计，不能太期望中央层面“救市”，政府还是要借此轮楼市降温挤压房地产泡沫，未来微刺激的力度、涉及面和频率都会加大，但主要会从实体经济入手。