「大富翁」的地產霸權

livefreakss

貸評山下：「大富翁」的地產霸權
2010年09月03日
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小時候玩過「大富翁」這個紙板遊戲，開始時參與者有相同的「紙」幣，過程中每個人都有機會買房地產，運氣好的買了些升值大的，運氣不好的就買了些升值小的。遊戲後期，當所有房地產售罄，亦即整個分配過程完結後，其他人走過某人的房地產都要交過路費（除非跌進了監獄），輸的人，通常是因為交了太多過路費而破產。這個遊戲有個怪現象：弱的一方，通常寧願坐牢也不願意付過路費！
坦白說，小時候沒想過現實跟這個遊戲有不少借鑑的地方：地產霸主經過激烈競爭，淘汰了很多對手才能完成霸業，正所謂「一將功成萬骨枯」。所以霸業的產生，不一定是用了霸道的手段，但霸業既成，其他人就要面對不能承受的過路費（租金），社會也因此分化，變成只有兩種人：一是有樓、二是沒有樓。

貧富懸殊令問題惡化
不過，我不認為一句地產霸主，就能解釋香港樓價的長期高企，事實上，如果成本高，地產商風險也高。有學者認為，根本原因是「香港過去投入在建房的資源及土地太少，致使已建成的總體樓宇面積與人口比例極不相稱。」但我認為這不是事實的全部，因為無法解釋為甚麼世界上很多地方的樓價也很貴。
高樓價一個重要成因是貧富懸殊，而高樓價的結果，會反過來加深貧富懸殊。印度的孟買、俄羅斯的莫斯科、中國的北京上海等，平均工資不高，但樓價卻高得驚人，相同之處是有小部份人先（巨）富起來，去爭奪市中心珍貴的土地資源。樓價 Inelastic，不是因為一般的土地供應太少，而是因為核心的土地永遠是有限供應，分別在於有沒有巨富去追逐。
這也解釋了為甚麼過去十年，香港平均工資沒有增長，樓價卻大升，因為只要有幾個百分比的巨富，便足以拉動核心區樓價，再輻射出去。德國的貧富懸殊相對小，是否能解釋德國樓市相對不太瘋癲呢？
你認為先有「大富翁」才有高樓價，還是因高樓價才有「大富翁」呢？
黃元山