Bayfamily：《涨！涨！涨！——大猩猩和房价》

源济

大猩猩和房价

by Bayfamily

小的时候看过电影“金刚”，里面的大猩猩面对直升飞机扫射，喜欢拍胸脯，可惜终究没能保护自己，为了心中的美女一命呜呼。中国在宏观调控房价，让我感觉如同金刚一样，喜欢拍胸脯。不知道是真傻，还是假傻。效果不重要，关键能讨个老百姓的口彩就行了。倒下去了，20年后，还是一条好汉。

别的地方我不知道，但是单单就上海而言，目前和未来都是严重的供需不平衡。长期来看房价的涨跌绝对是一个供求平衡的问题。炒房客对房价会有推波助澜的作用，但是对于炒房客而言，买进来的房子总是要卖出去的，不会影响最基本的供求平衡。如果把过去12年的连续增长一味地归结为炒房的作用，不是一个理性的思考。短期的房价变化，会受到宏观汇率、利率、信贷，这些外界因素的影响。

我们先看看上海最基本的供求数字。需求方面，假设投资需要为0，基本的需要有两类，一个是新增人口的需求。上海市每年新增人口40万。这是官方统计，不算发廊和餐馆里面打工的外地人。按照三口之家，每家90平米计算，因为人口的增加的需求大约是1000万平方米。第二个是改善型需求。根据上海未来的远景规划，每年人均居住面积大约是增长0.5平米的样子，改善性面积需要为1000万平方米每年。这个数字基本上是靠谱的，因为和过去几年的供应数字基本一致。2006年到2007年的销售基本上在2000万每年。08到10年，这个数字下降到1700到1800万平方米，留下一些欠债。

供给方面，房子的建设是有周期的。过去几年里批出来的土地，是未来几年的基本供应。过去5年里，上海出让的可供应土地是8000万平方米，转换成1000万左右的供应面积。也就是说在未来的5年左右的时间里，供需平衡严重失调，缺口大约在50%左右。这是宏观基本面的数字，再看看微观的数字。北京房价奥运会之后猛涨，主要原因是奥运期间建筑工地停工，到了2009年，市场上的供给严重短缺引起的。而上海的世博会长达半年，市区内的建设也基本停工。世博结束后，也同样面临一样的短缺。上海本月的房产库存面积已经达到历史最低点，400万平方米，仅仅够市场两个月消化的。世博结束之后，恐怕库存会达到历史新低，进一步促进房价上扬。

我对中央的房价调控实在是不以为然，我不清楚他们是真的不懂，还是装不懂。 在交易环节上做动作，只会影响市场的成交量，不会影响基本的供需平衡。打击房产开发商，降低商品房的土地拍卖量，只会减少供应，让供求平衡进一步恶化，房价更高。以上海为例，所谓的增加保障性住房完全是句空话。拿今日新闻来看，上海宣布筹建23个大型社区，120万套住宅，8000万平方米。猛地一看是猛药重拳，仔细一看，原来是个政府的碰头会，领导表示一下决心。规划部门表示，大约需要2年的时间，完成土地的储备工作。等到真正建成上市，恐怕猴年马月，下届政府的事情了。

君不见，2003年的时候，政府同样拍过胸脯建2000万的保障性住房。7年过去了，后面两个零都人间蒸发了。2008年同样拍过胸脯，两年过去，今天干脆再拍8000万的胸脯。我看和金刚里面的大猩猩有一拼。

但是为了保障性住房的供应，商品房土地在严重缩减。因为住宅土地的总供应面积没有变化。北京为例，住宅土地里面，不到30%为商品房。如此下来几年之后，房价不涨才怪呢。

让人担心是这次政府这么大的决心，房价半年之后再一路狂涨，不知道政府能否面对底层社会的政治压力，进一步做出疯狂的事情来，如同那个大猩猩一路在纽约狂奔。

转一篇1989年的人民日报社评。今日看来，忍俊不禁。从中央到地方，都有金刚的遗风。过去20年了，看来政府的确还是没有什么长进。


附件一

1989年人民日报新闻评论房地产泡沫

“北京最近提供两万多平方米的住房，每平米1600—1900元。若买两居室，少说也要六万元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存款50元已是极致，100年才能买上两居室”（人民日报1989年2月20日第2版）。






附件二

2005，上海东方网 “两个一千万，可将房价15%”

http://sh.eastday.com/eastday/sh ... bject1ai978851.html

“2003年，为解决日益庞大的市政工程和危旧房改造的拆迁配套用房需求，以及抑制过快上涨的房价，上海便开始了"两个1000万"工程，先后开始组织建设1000万平方米重大工程配套房和1000万平方米中低价商品房。 但是，几年过去了，"两个1000万"工程却给人有点不了了之收场的味道。 2006年年中，上海"两个1000万工程"悄然刹车。

　　2007年，上海房价再次疯涨，政府有意重启经适房工程，但始终未见实质性行动。 直至2008年，中央政策出台之后，上海才开始重启停建5年的保障性住房。 2008年初，上海市住房保障和房屋管理局公布了《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2008-2012年)》，并提出了"到2012年上海市累计享受经济适用住房政策的家庭达到30万户"的目标，累计建设面积达2000万平方米，占同期全上海市住宅建设量的20%，被称之为"新2000 万工程"。

wyjhyd

ROOKIE2

人人都有需求， 不知能否买的起。

ltbyun

如果按照作者的分析，这个世界上根本就没有房产泡沫这个说法。而且作者的分析是建立在错误的统计基础上的，换一个角度去想，根据中国一个小孩的国策，现在新增的人口以后每人至少有3套房子，所以以后肯定是供大于求的。

xwj714

回复 1# 源济


   

牛熊

johndai

如果按照作者的分析，这个世界上根本就没有房产泡沫这个说法。而且作者的分析是建立在错误的统计基础上的， ...
ltbyun 发表于 2010-5-22 18:07

    ding!