如何解读郁亮说的房地产“黑铁时代”？

源济

如何解读郁亮说的房地产“黑铁时代”？

Original 柏文喜 财富中文网  2022-02-14 07:00

在当今房地产行业首次被定位为支柱性行业的同时，行业基本面已经发生了质变，持续性的高增长与土地红利、金融红利的消失，让继续维持以往较高的行业平均毛利率已经不大可能，黑铁时代确实已经到来。只要能够解决好保交房与土地财政找补或消化的问题，至于行业缩表下的出清与转型，也就仅仅成了房企层面的市场化与个性化问题。而日本大和房建上世纪90年代同样经历过类似的巨变与调整，其经验可资借鉴。

上一年，万科董事长郁亮喊出了“活下去”这一朴素而直白的话语，表达了面临巨变的市场房企需要打有准备之仗，要以现金流为核心挺过行业与市场之变。作为头部房企，万科董事长郁亮在今年万科内部会议上更是发出了“黑铁时代”缩表瘦身，从战略、组织到人的方面进行转型调整，打赢生死之战的号召。这也是万科在对行业基本面已发生质变这一判断基础上的应对策略，值得房地产行业参考与借鉴。

之前我国房地产行业以土地财政为里、以高负债和高杠杆推动的高周转房企为表的发展模式，是建立在市场不断扩大和企业规模快速增长的预期之下的，而市场反转或者企业营收增速下降则必然会引发行业流动性压力骤增乃至企业流动性危机。被土地财政不断推高并轮番上涨的地价与房价推动下持续累积的涉房风险，引发了长时间、高强度的行业调控与对行业发展的方向性调整，在当今房地产行业首次被定位为支柱性行业的同时，行业基本面已经发生了质变，持续性的高增长与土地红利、金融红利的消失，让继续维持以往较高的行业平均毛利率已经不大可能，黑铁时代确实已经到来。

摊开了说，就是房地产所面临的人口在城乡之间迁移的第一次城镇化已逐步见顶，而有形的土地财政之手更是以不断推高的地价与房价大大提升了此次城镇化继续推进的难度，使得我国的第一次城镇化在尚未达到世界城市化进程中的相应城市化率时就进入了停滞状态，新迁入者往往成为当今房价水平下购买能力不足的新市民，自然造成了第一次城市化之下的房地产市场需求的不可持续。而以城市间的人口与产业迁移的经济空间重构为核心的第二次城市化才刚刚开始，这必然会在引发房地产市场结构化调整的同时，促使政府以共有产权房、保障性租赁住房等方式深度参与和分割以往主要由房企承担的房地产市场，从而打破长期持续上升和规模快速扩大的市场预期，甚至导致低线位市场直接进入下行通道。因此，此轮调控虽然已走向回暖期，但行业基本面和未来的发展逻辑确实已发生了本质性改变。

因此，即使在房地产被定位为国民经济支柱行业以及旨在恢复行业与市场信心的政策在不断连续推出，但去杠杆下的缩表和发展模式调整就成了整个房地产行业和每个房企的必答题，而出清与转型也就成了所有房企的必然选择。2021年的这一轮调控到目前所出现的不少百强房企暴雷，其实就是为了给房地产行业狂飙式发展下去可能引发的大崩盘“踩刹车”。土地资源和金融资源实际上都掌握在政府手里，都是可控的，而行业危机的出现与必要的调整，不过是现有发展模式之下在土地财政层面上央地共谋或者央地博弈的结果罢了。因此只要能够解决好保交房与土地财政找补或消化的问题，至于行业缩表下的出清与转型，也就仅仅成了房企层面的市场化与个性化问题了。

房地产行业所扮演的历史使命和市场底色的变化，决定了房企不能再以以往的思维和模式继续打拼，第二轮城市化开启的背景之下房企无论是从企业战略，还是从业务模式、组织模式、人员结构和运营模式方面都必须进行较大的调整，并经历调整中的阵痛。而日本大和房建上世纪90年代同样经历过类似的巨变与调整，其经验可资借鉴。

在市场萎缩，需求回落，业绩大幅下滑的形势之下为了活下去，大和房建的应对策略是坚决而快速的缩表: 1、快速计提减值，轻装上阵；2、重组合并集团资源，消减子公司有息债务，增加现金流；3、关闭多个销售网点，将部分员工从行政部门转移到销售部门，从而消减销售和管理成本。

缩表之外，大和房建还进行了商业模式的改革与转型，从资金密集型模式向轻资产模式转变，从地产开发业务为主向房地产服务业务转变，成立了生活服务公司、能源公司、房屋租赁公司、物流公司等。经过近20年的积极转型，大和房建实现了逆势成长，租赁业务、物流业务在日本常年稳居第一。

万科是一个市场感知度极高和善于学习的企业，在自身成长的不同阶段分别给自己设定了中海地产和帕尔迪等同行作为对标企业，从而实现了过往的可持续发展与快速成长。而大和房建的转型经验，也可以为万科和其他国内房企提供借鉴。

2022万科年会上郁亮直言，“缩表是一场生死之战”。其实，此番生死之战，也正是国内房企正在经历和必须经历的一场涅槃。（财富中文网）

编辑：刘兰香 

作者为财富中文网专栏作家，IPG中国区首席经济学家。本内容为作者独立观点，不代表财富中文网立场。