房地产调控遇央行宽松，谨防陷入简单轮回

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房地产调控遇央行宽松，谨防陷入简单轮回

Original 柏文喜 财富中文网  2022-01-20 19:20

此轮涉房调控政策调整与转向中需要特别重视之处，应为避免再度推高以不少房企暴雷和出清为代价而降下来的行业杠杆与涉房风险，同时要相对减少有形之手对于房地产行业的过度干预和在逐步实现公共财政的转型中减少对土地财政的无休止、无节制的欲求，以保证房地产行业的必要活力与创新能力，从而促进行业尽快回暖与进入良性循环。否则，行业调控依然会陷入简单的轮回之中。

作者：柏文喜
编辑：刘兰香

在前次降准以后，央行抢在国民经济发展年报数据公布前推出的降息行动不但力度达到远超市场预期的10个基点，而且速度之快，央行领导讲话态度之恳切急切也前所未有。这表明决策层和监管层对于宏观经济运行态势的严峻性以及未来预期下行的充分认知，也表明未来国际经济环境中可以预见的不确定性因素如美联储升息等对我国宏观经济运行构成的压力之大。而央行领导关于此次降息讲话中对于房地产金融政策的“特别关照”也十分引人注目。

从国内经济运行情况来看，虽然去年GDP年度整体增长率达到8.1%，进出口总额超过6万亿美元，吸收外资保持在较高的水平，新增就业仍呈增长之势，可谓形势喜人，但客观而言去年相对较高的增长水平是建立在2020年受疫情影响而造成的基数较低以及2021年的疫情迅速得到控制、其他国家因为疫情恢复较慢而导致订单大批转向国内这一临时性因素影响的基础之上的。如果分季度来看，去年下半年以来，尤其是第四季度宏观经济运行的快速下滑还是十分令人忧心的。这除了疫情持续性影响因素之外，不能不说与去年以来所开展的反垄断对于互联网企业的影响、对教培股的整顿以及对房地产行业不断加大的调控力度而导致的房地产作为国民经济支柱性行业的“熄火”有关。

因此，此次央行急吼吼的大幅降息和言辞恳切的表态，表明在稳预期的前提下希望尽快以货币政策的调整来唤回市场复苏的春风，而近期国家发改委、财政部等涉及宏观政策的部门也一再纷纷表态拟以适当宽松的财政政策和消费引导政策，乃至大规模的投资来推动经济回暖，促进经济复苏。而房地产行业无论从其在国民经济中的份量而言，还是从对宏观经济复苏从投资、消费角度的重要性和带动效应而言，都是堪称支柱产业的。这也是改革开放以来屡受打压和长期处于被调控状态的房地产行业首次被定位为国民经济的支柱产业的原因。

房地产行业除了以市场化方式解决国民住房保障这一作用之外，有形之手紧握地根与银根还促成了房地产行业完成了向支持公共财政的土地财政的这一角色转变以及向信用创造和信用扩张的重要途经的这一角色转变。也就是说，在公共财政对房地产行业产生高度依赖的同时，宏观金融政策的市场化传导和有效实施同样是无法脱离房地产行业这一重要媒介，而之前为防范涉房风险进行的一系列长时间的强力调控让楼市熄火的同时，也让地方财政陷入困境和让宏观经济运行压力快速提升的事实，更是证明了房地产行业已深度融入中国内地社会经济运行的方方面面及其巨大的综合性影响。因此，如何尽快促进房地产市场的复苏，让房地产行业进入良性循环，实现健康发展，就不只是目前流动性承压并陷入困境的那些房企的愿望，而是同样在财政收入压力与宏观经济预期下行压力之下来自于政策层与监管层的共识，这也是央行此次降息力度如此之大、下手如此之快以及态度如此恳切的重要原因之一。

诚然，中国内地房地产行业长期以来所形成的以高周转推动规模增长之下的高负债、高杠杆，是造成涉房风险不断累积的直接原因。但是房企的高周转模式是在有形之手紧握地根与银根之下，由土地财政内在的对于市场不断提升的汲取动力之下形成的，因此高周转发展模式只是涉房风险不断累积的表面原因，而设防风险不断累积的真正推动力量还是不断提升的土地财政欲求以及控制了银根和地根的有形之手。所以，把涉房风险不断累积的责任打在仅仅是追求发展与利润的开发商身上，确实是打错了地方。从此次导致房地产行业熄火的调控过程来看，只要有形之手收紧地根和银根，就没有房地产商兴风作浪的空间。尤其是从销售端到资金端的收紧，更是对高杠杆、高负债推动的高周转模式具有釜底抽薪的效果，这也反证了不恰当的金融管控和当前特有的政绩与发展模式之下对于土地财政的无节制的欲求，才是引发涉房风险和不断推高涉房风险的主要原因与动力所在。

回到此次央行极速降息和对房地产行业的“特别关照”以及国家发改委近日直接呼吁消费者买房的“反常行为”来看，土地财政减收与宏观经济下行的压力以及房地产行业的支柱性地位自不待言。那么，正确认识和刨析中国内地房地产行业过往的高杠杆、高负债推动下的高周转模式形成的原因和涉房风险不断累积的真正根源，才能在此轮对于房地产调控政策的调整中对症下药。此轮涉房调控政策调整与转向中需要特别重视之处，应为避免再度推高以不少房企暴雷和出清为代价而降下来的行业杠杆与涉房风险，同时要相对减少有形之手对于房地产行业的过度干预和在逐步实现公共财政的转型中减少对土地财政的无休止、无节制的欲求，以保证房地产行业的必要活力与创新能力，从而促进行业尽快回暖与进入良性循环。

否则，行业调控依然会陷入简单的轮回之中，而此轮调控中对于市场与行业的伤害更是有目共睹的，如果不能从根子上来正视问题和立足于问题的化解，可能行业的真正复苏还是个未知数，而且会连再度轮回的机会也会失去的。（财富中文网）

作者柏文喜为财富中文网专栏作家，IPG中国区首席经济学家

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