经验丰富的投资者急于在疫情结束前购买加拿大的出租柏文大楼！

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加拿大环球邮报日前发表了一篇地产记者Tim Kiladze的文章。他观察到加拿大柏文大厦的强烈需求已经大张旗鼓地回来了，尽管疫情肆虐，重新引发了机构投资者对全国各地出租柏文楼的竞价战。随着私人买家再次大举排队，旧物业已成为珍贵的资产--尤其是那些近期有空置的物业。这些柏文楼的租金往往远低于市场价格，这给潜在投资者提供了一个更好的机会，一旦经济复苏，就可以迅速提高空置单位的租金。同时，新的租赁开发项目已经失去了一些光彩。这些物业的租金在COVID之前往往定价在高端市场，与高档公寓单位一致，而这一疫情对这一领域的冲击最大，因为国际学生没有像往常一样涌入大城市，许多Airbnb单位被转为长期租赁性质，从而增加了供需不平衡状况。

从今年秋天的offer大战中可以看出，人们对出租物业大楼的重新渴求，通常会吸引10个或更多有兴趣的买家，延续了一年前火热的趋势，当时星光投资公司（Starlight Investments）以$17亿元的价格买下了44栋过时的郊区出租建筑群。相对于租金收入，这是加拿大商业地产历史上最悬殊的估值之一。

但随着今年春天疫情席卷全球，全国各地的封锁措施此起彼伏，加拿大公寓单位的销售一度陷入停滞。一时间，投资者对租金暴跌和大规模失业的前景感到惶恐不安，基本上冻结了多单元住宅（商业地产中的出租楼）的交易市场。

这种担心现在很快就消失了，至少在房地产、私人股本和养老基金等机构买家中是这样。在整个疫情期间，收租情况一直非常稳定，加拿大最大的公开交易的多单元房地产投资信托基金（REITs）的收租率从未低于97%，现在，疫苗似乎即将到来，老练的资金管理人又开始争相购买加拿大的出租柏文大楼。房地产服务商戴德梁行（Cushman & Wakefield）执行董事总经理Brian Kriter 认为，具有讽刺意味的是，此时是加拿大租房市场是“有史以来竞争最激烈的时刻”。据高级副总裁Dan Dixon 透露，Minto Apartment REIT 基金最近积极竞标蒙特利尔市中心麦吉尔大学旁的一处名为Le Cartier的大型租赁物业，尽管去年在那里进行了一些收购，功课也做足，但连第二轮竞标都没有成功。如此旺盛的需求让房产价格平步青云。加拿大最大的公开上市出租楼宇 Canadian Apartment Properties REIT 基金的首席执行官Mark Kenney 称，投资者正在以前所未有的估值购买公寓楼。虽然许多房产交易都是私人交易，但Kenney先生举例说，最近在多伦多中城区的一些销售，以2%左右的资本化率完成，这是一个惊人的低水平。资本化率（Cap Rates）, 它是一个评估资产价值的重要参数，这里是指业主期望在物业上赚取的回报率，通过比较预期的租金收入和建筑物的价值来衡量。房产越贵，资本化率越低。根据世邦魏理仕（CBRE）研究公司的数据显示，五年前，全国平均资本化率为5%。刺激投资者需求的许多市场基本因素在疫情发生前就已存在。其中最主要的是，加拿大几十年来几乎没有任何新的租赁开发项目，根据星光投资公司的数据显示，这意味着加国全部柏文楼供应中大约80%是在35年前建造的。在一段时间内，公寓热潮增加了足够的新租赁单位来满足租赁需求，因为许多业主会出租他们的单位，但随着时间的推移，需求超过了供应，特别是大城市中实惠的租赁单位更是少之又少。现任联邦政府设定的更高移民目标只会加剧这种不平衡。

2019年，多伦多的人口增长了127,575人，但各类房屋的新竣工量却只增加了27,410套。在渥太华，人口增长了24,796人，但只增加了5,936套住宅。由于没有足够的新单位供应，根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的数据显示，去年全国空置率下降到接近2%，2018年和2019年全国平均租金每年增长4%至5%。对于某些的物业来说，这些增长更为显著，就在疫情发生之前，一些大型多单位建筑的业主报告说，当一个单位转手后，租金会跳涨高达25%至30%。世邦魏理仕副主席Paul Morassutti 在接受采访时说：“任何时候，只要你能将防御性属性（如低空置率）与增长相结合，那就是投资者的杀手锏。”一年后的变化是，投资者可以以比以前更低的利率购买。在商业地产中，贷款往往以10年期的加拿大政府债券估价。这些债券的收益率在过去一年中下降了近一半，至0.8%。然而，在疫情的刺激下，加拿大新移民数量锐减，成为今年的一个上行压力。在多伦多等大城市，国际学生人数减少，冲击了公寓单元价格，租金也在下降，特别是新建公寓楼的租金。为补救这一问题，联邦政府已经承诺大幅提高移民水平，目标是在未来三年内引进120万新移民，此举让许多机构房地产买家感到满意，他们有充足的资金思考投资计划。Minto的Dixon 称，柏文楼的投资者正在寻找2020年和2021年启动的项目。

租赁需求并不是在全国范围内均匀分布的。最值得注意的是，卡尔加里等与能源行业接触较多的城市，其出租率下降幅度比其他城市更大。不过，根据世邦魏理仕对业主的调查显示，这些市场今年的平均降幅为3%至5%，只比全国平均降幅1%至2%略多，因为联邦政府通过加拿大应急响应福利（CERB）计划和雇主工资补贴提供的工资支持，缓冲了这一打击。总部位于卡尔加里的Boardwalk REIT基金今年春季仍然收取了98%的租金，而这一数字在此后还在不断走高。更为脱节是，在私人市场出售的单位价格与拥有这些相同类型物业的公开上市公寓REITs基金的估值之间的差异。CAP REIT基金的Kenney 表示，在交易市场上，估值正在上升。在公开市场上，公寓REITs基金的交易价格远远低于净资产价值。尽管CAP REIT 基金今年已经收取了99%的租金，其市值仍然比3月初创下的历史最高纪录低18%。该公司的交易额也低于其资产净值，这意味着理论上，它可以逐一出售每处房产，赚取高于其市值的收益。Minto也是如此。对于这种差异存在的原因，有很多理论。首先，REITs基金往往由散户投资者拥有，鉴于零售和办公行业的恐惧，他们可能对商业地产普遍持谨慎态度。上周四，零售房地产巨头RioCan REIT基金将其月度分红削减了三分之一。但Minto的Dixon在被要求解释时很坦率。他说：“我也希望我知道来龙去脉，因为这样我们就可以做一些事情来解决它。”
来源: 大中报