中国资本管控无碍中投公司继续买入全球地产

源济

尽管中国政府采取了抑制境外投资的措施，但中投公司未受影响，仍在投资海外房地产，这表明中国投资者将继续在全球房地产业发挥重要作用。

去年﹐加拿大年金计划投资委员会宣布﹐作价10.3亿美元将位于第六大道1221号一栋写字楼45%的权益出售给一个全球性机构投资者。该投资者就是中投公司。 图片来源：MICHAEL BUCHER/THE WALL STREET JOURNAL
PETER GRANT / LINGLING WEI
华尔街日报  2017年 11月 01日 12:06

中国政府去年实施抑制境外投资的措施时﹐受限制领域的名单里明确包括了房地产。

但这一点从中国主权财富基金中国投资有限责任公司(China Investment Corp., 简称：中投公司)的对外投资情况上是看不出来的。拥有逾2,000亿美元海外资产的中投公司有关人士称政府加强资本管控没有对该基金的海外投资能力造成影响﹐因为海外投资就是该基金的职责所在。

的确﹐中投公司是2017年迄今为止欧洲最大房产交易的买家﹐该公司以122.5亿欧元（约合142.2亿美元）从黑石集团(Blackstone Group L.P., BX)手中收购了欧洲最大的物流公司之一Logicor。预计该交易将于今年晚些时候完成。

中投公司今年还加入了TIAA Private Investments和Antarctica Capital牵头的财团﹐收购北美最大的停车设施所有者之一InterPark﹐每年有超过1,600万辆汽车使用InterPark。中投公司还在7月份提交给监管机构的文件中称﹐该公司持有房地产金融公司TPG RE Finance Trust Inc. 15.5%的股份﹐后者由私募股权公司德太投资(TPG)创建。

尽管中国政府近来对境外投资感到担忧﹐但中投继续投资房地产表明中国投资者将继续在全球房地产业发挥重要作用。受这些担忧影响﹐中国境外交易在短期内减少﹐万达集团股份有限公司(Dalian Wanda Group Co.)、安邦保险集团股份有限公司(Anbang Insurance Group Co.)等遭受额外审查的企业退场。

不过预计像中投这样得到政府批准的企业仍将积极进行境外投资。欧华律师事务所(DLA Piper)亚洲房地产部门主管Susheela Rivers称﹐中国政府其实是鼓励对外投资的﹐政府也明白﹐如果中国企业要参与全球投资平台﹐就必须进行海外投资﹐无论这些投资是并购还是房地产投资。

从中投公司的交易活动还可以看出中国政府看好哪些类型的房地产交易。不同于安邦和万达等公司高调进行的很多交易﹐中投公司绝大多数交易几乎没有引起公众关注。

比如﹐据知情人士透露﹐去年中投公司从Brookfield Property Partners LP手中买入了纽约金融区一栋50层高、名为One New York Plaza写字楼的49%权益。Brookfield表示﹐此交易对该物业的估值约为14亿美元；Brookfield披露了该交易﹐但没有说明买家身份。

与此类似﹐去年年底﹐加拿大年金计划投资委员会(Canada Pension Plan Investment Board)宣布﹐作价10.3亿美元将位于第六大道1221号一栋写字楼45%的权益出售给一个全球性机构投资者。一名知情人士称﹐该投资者就是中投公司﹐为该交易提供咨询服务的Invesco Real Estate也拿出一小笔资金与中投公司共同投资该项目。

中投公司收购Logicor是其最高调、规模最大的交易之一。不过被收购的这家物流公司被认为是一个主流房地产资产﹐且估值合理﹐该公司在17个国家拥有1,360万平方米的资产组合。

物流是商业地产领域最热门的行业之一﹐部分原因是来自电子商务公司需求不断上升。由于与中国政府的“一带一路”计划息息相关﹐物流行业也受到政治支持。一带一路计划将在欧亚大陆和非洲一些地区建设基础设施。Green Street Advisors最近的一份报告显示﹐尽管最近几年欧洲市场强劲的需求增长不可持续﹐但最近的需求水平可能得以维持。

中投公司也没有追逐该基金认为估值过高的交易。例如﹐一名知情人士称﹐今年早些时候﹐中投公司是考虑收购SL Green Realty Corp.旗下位于百老汇1515号纽约办公大楼49%权益的竞购者之一。

SL Green在10月份证实﹐正在就出售该大楼的权益进行协商﹐但没有透露买家身份。一名知情人士称﹐买家不是中投公司。

中投公司认为﹐在全球经济缓慢反弹的背景下﹐地产以及基础设施等其他长期资产是可以为该基金带来稳定现金流的一个资产类别。不过地产仍是中投公司旗下比例相对小的一个资产类别。

中投公司将旗下房地产投资归入被称为“另类资产”的一个广泛资产类别。该类别的资产规模相当于中投公司截至去年年底海外总资产的37.24%。

2016年报告中的房地产部分显示﹐中投公司投资了全球重要房地产市场的几处质量较高且抗压性较强的核心资产﹐这些资产可能会带来稳定的长期回报。

在更加关注海外房地产的同时﹐中投公司也在加大直接投资力度﹐而非依靠外部基金公司来管理其资金。

在寻求加强海外房地产投资之际﹐中投公司尤其重视美国市场。今年5月﹐中投公司设立了纽约办公室﹐取代了该公司之前设在多伦多的唯一海外代表处。

不过﹐近几个月﹐美国似乎正加大对中国公司收购美国公司的审查力度。中投公司管理人士曾抱怨美国海外投资委员会(Committee on Foreign Investment)评估流程不公正﹐并呼吁美国有关部门提高评估流程的透明度﹐避免贸易保护主义。