本帖最后由 源济 于 2016-10-13 04:54 PM 编辑
2016-10-04
 谈到房产泡沫 很多人首先想到的就是日本
一个东京可以买下整个美国的传说还历历在目 那么 那场楼市狂欢因何而起 又因何谢幕？  万事皆不是一蹴而就的
房产泡沫也不例外 房价涨到天上去经历了三个阶段
“二战”后灰溜溜缴械投降的日本
快马加鞭的发展起了经济 从60年代起 GDP保持每年10%的高速增长
踩着经济腾飞的鼓点
“一起装逼一起飞”的楼市 也搭上了”三驾马车”。  1、 城市化进程高歌猛进
都转型成了工业国
那啥，锄头田地该扔扔该卖卖卖
进城奔小康啊！
1947~1965年
日本城市化率由33.1%提高到68.1%
年新增城市人口约228万人  2、 搭上“奥运世博快车道”
1964年和1966年分别举办了 东京奥运会和大阪世博会。
这种请全世界人民来嗨皮的 大“爬梯”怎能太过寒酸。 铁路，场馆，住房 建！建！建！ 
3、 政府撑伞革新房产政策
没有条件也要创造条件！
日本政府修正了《建筑法》
废除了 “不准修建超过31米高层建筑” 的规定
新大谷饭店、霞关大楼等 一批超高层大型建筑群拔地而起。  这个过程持续了约20年
期间 日本住宅用地价格上涨31倍
六大主要城市上涨44倍 年均增速22.2%
从1961年到1963年
日本建成公寓62栋
价格也较之前上涨了接近一倍
1964年日本公寓售价平均为950万日元
最高达到1880万日元
让日本房价脱下增高鞋垫的有两件不得不提的大事：
1、石油危机。
1973年10月，中东地区开战
原油价格从1972年平均2.6美元一桶
涨到1974年的11.6美元一桶
上涨了3.5倍。  石油危机加剧了由通货膨胀
引起的持续性物价上涨
日本陷入了低经济增长率、高失业率
和高物价上涨率并存的“滞涨”局面
2、“广场协议”
1985年9月22日
当时五大经济体 (美、日、德、英、法)
手握财权的大boss齐聚纽约广场饭店
这次吃饭主要完成了一件大事——
美国爸爸说
“我们现在的美元汇率太高了
贸易都开始赤字了，这样咋行？”
日元你来升升值吧。  这顿饭吃完之后
日元对美汇率迅速上涨
一时间日元变得特值钱
大家都进口去了 出口商品完全没了竞争力
于是
出口急剧下滑
被强行“剪羊毛”的日本 在1986年经济陷入衰退
物价陷入通缩
这一阶段日本住宅用地价格上涨73%
六大主要城市上涨79% 年均增速6.2%
日元这样升值下去经济可咋整啊
日本央行也要急眼了
1986年1月-1987年2月
日本央行连续五次降息
将贴现率从5%降至2.5%的超低水平
基础利率 跌至历史最低点  日本各大银行屁颠屁颠的 对于房地产贷款有求必应 1990年危机一触即发
但银行的贷款可能是吃了某种口香糖
根本停不下来
1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%
而美国仅为37%  股市楼市两头开花
当时日本居民从股市中赚了钱投资到楼市中去
从楼市中赚钱投资到股市中去
 这个过程持续了大约6年
期间日本住宅用地价格上涨73%
六大主要城市上涨169% 年均增速18.4%
其中1987-1990年间年均增速高达24.6%
超过1955-1974年快速上涨期平均增速 “出来混总是要还的”
房价的虚高连政府都不得不挽起袖口
强行说“撤”了
需要划重点的是
粮食、能源样样靠进口的日本
如果动汇率那不得分分钟饿死
所以只得
弃楼保汇
为了防止泡沫继续扩大，
日本银行分别于1989年5月31日
10月11日和12月25日 先后三次
上调了基准贴现率
第二年的3月20日和8月30日 两次再度上调贴现率
基础利率从上调前的2.5% 升高到6.0%
主动刺破毒瘤。
要求金融机构严格控制
在土地上的贷款项目
日本各金融机构房地产贷款增长速度
从1987年6月的36.6% 迅速下降到了1988年3月的10.2%。
 1992年 日本政府出台“地价税”政策
规定凡持有土地者 每年必须交纳一定比例的税收
在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者 纷纷出售土地
日本房地产市场
立刻进入“供大于求”的时代 
几招下来 本来就虚胖的房价根本招架不住
1990年9月
日经股票市场平均亏损44%
相关股票平均下跌55%
几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。
公司破产导致其拥有的大量不动产
涌入市场
顿时房地产市场供过于求
房价出现下跌的趋势
墙倒众人推啊 国际资本也赶紧逃离 保命要紧啊！ 
1991年，日本不动产市场开始垮塌
土地和房屋根本卖不出去
空置的房屋到处都是
房地产价格一泻千里。
1992-2000年间
日本六大主要城市 住宅用地价格下跌55%
日本总体住宅用地价格 1992-2000年间累计跌幅21%
日本泡沫破灭后
经济陷入了失去的二十年和长期通缩
居民财富大幅缩水
企业资产负债表恶化
银行不良率上升
政府债台高筑
另外 日本政治影响力下降，超级大国梦破灭。 文案：冉杰 手绘：张楚婕 | 
狗仔卡
发表于 2016-10-13 04:54 PM
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