《连环话》第390期：世界房价泡沫剧——俄罗斯

源济

凤凰财经 2016-09-30

第一回

少年意气俄罗斯 弃汇保楼稳局势

 

2014年年初
俄罗斯像一切意气风发的年轻人一样

准备大干一场。

那一年的俄罗斯人民
看着自家办的冬奥会，吃着牛肉加土豆
对未来充满期待。

几杯伏特加酒下肚就琢磨买房的事。

                                                 

 

不过不看不知道，一看到房价

大家立马清醒了
牛肉吃得起伏特加随便喝，可这房子

还是买不起啊！

  

 

实际上俄罗斯房价从1996年到2009年

一直呈现上涨趋势

常常是喝酒醉醒一次房价就又不一样了

那到底是谁在搞事情呢？

 

到底是谁在搞事情？

 

 

俄罗斯经济这个小妖精。

 

俄罗斯经济在本世纪头八年一路高歌猛进

GDP保持在4.7%~10.0%之间。

 

伊拉克战争又给俄经济送出助攻——
由于石油供给减少
WTI/原油价格从2003年不到30美元/桶
一路涨到了2008年147美元/桶。

  

俄罗斯作为全世界第二大石油进口国

笑迷了眼。

 

供需矛盾也是个大问题

苏联解体闹了几年，政治上都刚不住了

谁还有空管住房的问题。

于是那几年

国内许多住宅建设基本都是停滞状态。

然而房子还是得住啊

俄罗斯逐渐稳定下来后

大家终于想起了住房问题。

这时一看不得了
住宅需求旺盛但是房产供给严重不足

大事不妙

  

外资跑来分一杯羹

苏联解体元气大伤后

俄罗斯也开始想要恢复经济
咋整呢？

政治家们祭出了大杀器：

开放

当时的俄罗斯

以前所未有的姿态进行开放

采取激进办法推行

私有化、自由化、市场化
甚至经济改革都直接由西方国家介入。

听起来是不是蛮可怕的？

 

而俄罗斯自己条件也是很好的！

1.市场大，而且还没咋开发

2.经济准备全盘往西化方向搞

3.资源储存量杠杠的

4.土地人才这种刚需价格都还算良心

 

  

  印钱印多了……

经济发展的规律大家都懂的
经济增长

货币发行就要相应地跟上。

哗啦一下印钞机开的太猛，没收住。

于是超发的货币导致流动性泛滥
市场泡沫，热钱涌入房产市场
推动了俄罗斯国内房价的大幅上涨。

      

 

 

最后果不其然

经济发展，房市供不应求
国际资本煽风点火

超发的货币还来助推，房价想不涨都难。

  

 

普京也来加把火

 

 

以2005年为节点，2005~2009年俄罗斯房价涨幅较之前更为疯狂

 

  

 

这两位说话可不是闹着玩的

原本火热的房产市场加上政府力量的介入

完全冷静不下来

房地产商自然是腰杆挺得笔直

拿地完全不怂！

私人资本也坚定了对房产市场未来的信心
手头有点闲钱的

都赶紧往房产市场插一手
这块香饽饽也被人们越炒越热
大泡泡吹得更快了。

  

 

 

 

经济危机，政府来续命

 

 

09年开始，房地产哗啦一下

突然开始往下走了

为啥？

当然是因为那场众所周知的经济危机了~

 

  

经济危机咋这么可怕？

 

首先是需求大跌
买房想申请贷款可没之前那么容易了，
费用又贵条件又多，

"算了，不买了。"

 

住房项目搞不下去了
经济危机波及世界

俄罗斯建筑企业当然不能幸免
资金状况迅速恶化
在建项目一个接一个被叫停。

 

政府当然不能袖手旁观：

 

  

1.  调整供需关系：

划拨500 亿卢布

用于购买完工程度较高的住宅
从联邦预算中出资320亿卢布

为现役军人和贫困居民购买住房。

 

“——什么？你们没钱？我有！我给你们买！” 

 

  

2.  救助买房人和银行

对失业的贷款买房者

没钱没工作？没事，房贷缓一年再交吧

对于商业银行：

房奴没钱，国家兜着！

这部分资产没成坏账

银行的流动性仍然有保障。

  

 

这样的救市政策立竿见影

房价经历了2009年的下滑后迅速恢复。

 

 

 

摊上事的“北极熊”

 

 

这么一看俄罗斯形势还不错啊
经济危机来了房市也稳住了
没什么压力的俄罗斯

没事办办冬奥会，世界杯啥的

可是2014年2月份

大家刚乐乐呵呵庆祝冬奥会闭幕
三月份就摊上事了。
 

乌克兰危机后

西方国家纷纷开始制裁俄罗斯。

俄罗斯经济扑通一下，眼看就要不行了。

咋回事？

1.  投资限制：
美国和欧洲投资者被禁止向

储蓄银行
对外贸易银行
天然气工业银行
俄农业银行
对外经济银行

发放超过30天期限的新贷款

这些俄罗斯国内重要的经济部门

断了西方的资金来源，处境艰难。

  

2.  原油价格下降：
原油价格在2014年6月到12月16日期间

几乎下降了一半
而这正是俄罗斯的经济命脉。

  

 

3.  汇率暴跌：

经济都制裁了，卢布也挺不住了……

2014年全年俄罗斯卢布对美元汇率下跌了约20%

资本一看不好，药丸，赶紧跑！

于是俄罗斯市场出现严重的资本外逃

经济再受重创

  

 

于是

GDP季度同比从2013年初的1.7%一路下滑

至2014年底的-0.77%

CPI同比则从7.1%上升至11.4%

俄罗斯股市回报仅为负42.3%。

而当年标普对俄信用评级为BBB-，接近垃圾级。 

“弃汇保楼 ”扭转乾坤

 

 

    

 

经济这么糟糕，房价还没崩？

俄罗斯人民很会玩啊
原来在紧要关头，俄罗斯果断放弃了汇率选择了保房价。

 

保汇率还是保房价为什么两难呢？

 

经济条件不好时，汇率如果想继续坚挺，
房地产价格只有足够低

才对资本有吸引力。

 

如果想保持楼市稳定，
资本将加速流向海外，

外汇储备迅速没了，汇率马上大跌。

 

这种两难境地是货币政策无法解决的。

 

这种时候，普京选择了弃汇保楼

"楼市才是我真爱！"

   

普京一声令下
央行先后六次把基准利率从原先的6.5%

上调至2014年底的18%

足足翻了近三倍！

代价不是白花的，
基准利率调整后，CPI很快稳定了下来。

  

 

允许自由浮动？
于是三个月内

卢布就好像一匹脱缰的野马，
迅速贬值超过50%。

弃汇堪堪稳住了俄罗斯国内的CPI，
但也释放了巨大的经济风险。

不过俄罗斯楼市在这次危机中

还是顺利的挺了过去。

 

虽然现在俄罗斯经济仍处在艰难境地，
但至少没有因房地产泡沫而造成更大的经济危机。

文案：吴磊 手绘：张楚婕