取悦地方政府！地产商瞬间做大的三款神器︱刘德科

源济

2015-12-30 刘德科 德科地产频道

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谁更能挑逗地方政府的G点？

刘德科AM3:40,Dec.30th,2015

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文︱刘德科

壹︱First

说万科是全宇宙最大房企，绿地公开不服，万达也暗自不屑。

在绿地和万达面前，你得说万科只是“全宇宙最大的住宅开发商”，他们才会认。万科做的主要是住宅，一步一个脚印，干了三十多年，才做成了龙头老大。但是，绿地和万达的崛起，很突然，似乎一瞬间就变成了庞然大物。

当然，绿地和万达也做住宅，但如果只靠住宅，他们做不到今天的规模。万达靠的是万达广场，绿地靠的是摩天大楼。

2014年，绿地声称销售额超过万科，自封全宇宙最大房企；也是2014年，第100座万达广场在昆明开业。

十年前，万科就已经声名显赫，当时的绿地、万达还排不上号。2005年，绿地开始干第一座超高层项目，在南京；2006年，万达打赢所谓的“三大战役”，在北京、上海、宁波分别干成了第一座万达广场。

绿地和万达突然崛起，表面上看，分别靠的是万达广场和摩天大楼；本质上，他们靠的是同一件神器：地方政府的强烈需求。

绿地的摩天大楼成绩单

贰︱Second

“做政府想做的事。”据说，这是绿地董事长张玉良经常挂在嘴上的一句话。

摩天大楼，是一座城市崛起的雄心，北上广深需要，宁杭蓉汉也想要。绿地用摩天大楼激发了地方政府的荷尔蒙。几乎所有地方政府都想干出“国际化大都市”的丰功伟绩，摩天大楼是必备神器。

1896年，李鸿章访问纽约，美国记者问他：“您在这个国家的所见所闻中，什么是您最感兴趣的？”李鸿章回答说：“最使我惊讶的是摩天大楼，我在大清国和欧洲都没有见过这种高楼。”

连李鸿章都想要，更何况如今的地方政府。现在，中国已是全球摩天大楼的“头号集邮者”，绿地又是头号主力。全球排名前十的摩天大楼，有四个是绿地干的。

和绿城的摩天大楼相比，万达广场没那么高大上，它潮不过大悦城，高端不过万象城，细致不过龙湖天街，但是它数量最多。万达广场不挑剔，随便给它一块地，哪怕鸟不拉屎，它都要，只要地价便宜，最好便宜到忽略不计。

万达广场这么努力建设社会主义的样子，当然成功吸引到了地方政府的注意。当然就张开双手，敞开胸怀，来吧！

万达广场和绿城的摩天大楼，可以迅速获取大量廉价的土地，盖楼不过是一件复制粘贴的事情，当然就迅猛做大。

但是现在，绿地和万达似乎已经过了最红的时候。

2011年《新闻联播》里的王健林与王思聪

叁︱Third

好事不能都归绿地和万达。聪明人这么多，大家都得分一杯羹吧。

绿地不会想到，地方政府给他们的地，也会被人抢走。土地出让必须公开招拍挂，但地方政府可以事先设置条件，为绿地定制标书，确保绿地拿走。但有时候，也会遇到半路杀出的程咬金。比如宝能就曾经在合肥抢下了绿地吃到嘴边的豆沙包。

宝能的能耐很大，连万科都敢招惹，现在宝能手上超过200米的摩天大楼，有20多个，数量直逼绿地。

万达的对手更多，那些原本只盖住宅的地产商，统统醒悟过来了。连龙头老大万科都开始干“万科广场”，连后起之秀新城地产都在拼命干“吾悦广场”。

地方政府的选项里不再只有绿地和万达。

万达早就意识到了这个问题。万达广场还是要继续盖，王健林说五年内要弄1000座万达广场，但是得走“轻资产”路线，简单说就是不用自己的钱——拼命盖呗，反正不是自己的钱。王健林又发明了一个神器，就是“万达文化旅游城”。

地方政府的口味也在变，变得更挑剔，万达广场已经不稀奇了，但万达文化旅游城很有诱惑力。王健林说，这玩意可以叫板迪斯尼。

哪个地方政府不想要迪斯尼？但对不起，只有上海、香港才够格，其他城市就别想了。但是，王健林可以满足他们，用万达文化旅游城，在武汉、无锡、青岛、合肥、南昌、哈尔滨、长白山、西双版纳……

这份名单恐怕还会添加更多城市。看样子，万达文化旅游城还能红一阵子。

万达汉秀剧场，武汉

肆︱Fourth

恒大老板许家印是一个很善于学习的人，他最早看破了王健林的新款神器。所以，他在海南弄了一个海花岛。这个东西最近很红，前几天第一次开盘，号称卖了120多亿。

本质上，许家印的海花岛，学的就是王健林的万达文化旅游城。王健林还算是靠谱的，一边卖住宅、商铺，一边还真给你弄出各种酒店、游乐场、大剧院、购物中心等等；但是许家印的路子更野，先给你画个饼，就开始疯狂卖住宅、卖酒店式公寓。

其实，这些都不重要。要说当红炸子鸡，莫过于一家叫做“华夏幸福”的地产商，现在，他们更受地方政府的欢迎。

称他们为地产商，华夏幸福会不太高兴。他们喜欢管自己叫“产业新城运营商”。没错，现在这个封号更能挑逗地方政府的G点。

过去十来年，地方政府弄出了无数新城，很多成了“鬼城”。楼盖出来了，但是没人愿意住，因为没有产业导入啊。华夏幸福直击地方政府的痛点，我来帮你造城，而且是“产业新城”！

华夏幸福成功发明了大量获取廉价土地的第三种模式，继万达和绿地之后。现在，这种模式有一个非常洋气的叫法：PPP模式。Public-Private-Partnership，政府和社会资本合作模式，厉害吧。

地价便宜，几乎等于白送，但是，造城总要花钱吧，华夏幸福用的当然还是老办法，卖住宅啊。反正地价便宜，怎么卖都赚钱。

在2015胡润房地产富豪榜上，华夏幸福老板王文学位列第三，财富涨幅超100%。

按目前的趋势，华夏幸福很有可能超越绿地和万达，在地方政府柔情似水的眼里。

但是，我都不喜欢他们。我喜欢的还是万科、仁恒和绿城。