你能拿什么拥有上海？郭广昌的精明还是宋卫平的情怀？︱刘德科

源济

2015-12-16 刘德科 德科地产频道

---

他差点弄丢了整个上海

刘德科 AM2：15,Dec.16th,2015

---

文︱刘德科

壹︱FIRST

一度失联的郭广昌回来了。在房地产江湖，郭广昌留下的传奇，恐怕不是“复地”，而是一宗官司——关于外滩，关于地王，关于不同款式的欲望。

那宗俗称为“外滩地王案”的戏份，来龙去脉持续五年多，直到两个多月前才结案。郭广昌、潘石屹、宋卫平和戴志康是戏中的“四大天王”，友情出演的还有王石、任志强、冯仑和王健林，甚至还有马云。

这个故事稍微有点长，我尽量写得简短。

复星集团董事长郭广昌

贰︱SECOND

本来，这只是戴志康一个人的游戏。当时，他已经在上海玩出了情怀满满的喜马拉雅中心和九间堂别墅，一高兴，就花了92.2亿元拍下外滩地王。尽管他的账面现金仅约5亿元，但是没关系，他是玩资本出身的。

那一年是2010年，中国房地产行情的上一个巅峰年份。

那一年，也是宋卫平志得意满的年份。他的绿城，在上一年的全国房企销售额榜上位列第二，“赶超万科”的夙愿似乎垂手可得。

他进入“外滩地王案”的方式，并不是粉墨登场，而是稀松平常。

有一天，宋卫平坐车从绿城·黄浦湾到老外滩吃饭，途中看到窗外的一块地，就问随行人员：这个地不错，去问问我们能不能拿？

“刚刚被证大拿下了，是商办用地。”

“正大？泰国人真有眼光。”宋卫平的车子已经驶离了“外滩地王”。

“不是泰国的正大，而是戴志康的证大。”

“戴志康我认识。”宋卫平刚在餐厅坐下，就拨通了戴志康的电话。

戴志康爽快地分了宋卫平10%的项目股权。实际上，早在2005年，宋卫平刚刚拿下绿城·黄浦湾地块的时候，就有人跟他推荐了“外滩地王”，那时他才进上海不久，对非住宅项目没什么兴趣。

时间似乎有一种魔法，可以让淡淡的旧相识，演变成浓烈的新恋情。早在1994年，宋卫平刚刚踏入房地产的河流，他就曾与戴志康共事过一段时间，在杭州城西的湖畔花园。戴志康是老板，宋卫平是乙方，那时候还没有绿城，也没有证大。

湖畔花园之所以闻名，是因为马云在这里创建了阿里巴巴。1999年，“十八罗汉”在此聚义，慷慨激昂地讨论着一个天方夜谭般的创业梦想。屋里几乎家徒四壁，只有一个破沙发摆在一边，大部分人席地而坐，马云站在中间讲了整整两个小时。他们甚至颇有先见之明地对这一“重大事件”进行了全程录像。

这是发生在湖畔花园的一个当代神话。后来，神话的案场，似乎逐渐从杭州转到了上海：戴志康在杭州就弄了一个湖畔花园，转而把全部精力都搬到了上海，证大由此诞生；现在，马云也已经把支付宝的公司注册地换成了上海，也买下了戴志康在上海开发的九间堂别墅；经过一番丢盔卸甲的“融绿之争”，宋卫平正在启动全新的一线城市战略布局，让绿城的精华部队重新杀回上海……

时间的魔法，给上海加上了重重光环。

上海证大·喜马拉雅中心，矶崎新作品

叁︱THIRD

比宋卫平更早出场的，是郭广昌。

郭广昌的复星总部，就在“外滩地王”附近，二者相距大概七八百米。据说，拍地当天，郭广昌和戴志康都到了现场，并在竞价前共处一室密谈近半小时。

耗时近一天的现场竞标，郭广昌一直等到了最后。但“外滩地王”还是被戴志康夺走了，尽管当时郭广昌还是证大的第二大股东。第二天，郭广昌还特意召集高管团队，痛斥竞拍失利。

上海造就了郭广昌。当年他带着浙江小县城的梅干菜，考进复旦大学哲学系，才有了这样一段商业传奇：从身无分文到几百亿的复星帝国。郭广昌太渴望用“外滩地王”，来繁殖复星帝国的欲望。

他还是等来了机会。囊中羞涩的戴志康，开始在朋友圈中分享“外滩地王”的项目股权：用情至深的郭广昌分到了30%，跃跃欲试的宋卫平分到了10%。

仅仅几个月之后，郭广昌再次享受到了钱多的好处：郭广昌持股比例扩大到50%，戴志康减持至40%，宋卫平继续10%。

郭广昌还是只能平分秋色——戴志康和宋卫平捆绑在一起，也是50%。毕竟，宋卫平只会站在戴志康这一边，他与郭广昌没有直接的深切交往。项目还是由戴志康主导，他还继续做着“高山流水的立体版江南园林”的美梦。

宋卫平不缺钱，他对这个商办项目没什么操盘兴趣，他只是享受捏一点股权在手上的那种美妙感觉：通过这个史诗级的项目，可以让自己跟上海紧密相连，与隔壁的那些百年建筑并列黄浦江畔。

让宋卫平痴迷的是住宅，他的绿城·黄浦湾，也屹立在外滩上，一次又一次掀起神话般的狂销。

征服上海，才能叱咤中国。在入股“外滩地王”的数月之前，也就是2009年9月，宋卫平斥巨资誓夺上海长风地王，可惜最后关头还是不敌中海；一怒之下，他迅猛把钱砸向了苏州金鸡湖畔的两块地，花了61亿元。

现在回头来看，当时的宋卫平，恐怕是发对了初心，却误入了歧途。对于地产商来说，苏州之柔美，如何抵得过上海之澎湃？败走上海长风地王，使得宋卫平把手上的钱砸向了更多二三四线城市。

酿成的后果是，他最后只能甩卖“外滩地王”的那一点股权。

绿城联席董事长宋卫平

肆︱FOURTH

进入2011年，宋卫平再度资金链紧绷。他决定，卖掉“外滩地王”的股权。戴志康的日子也不那么好过，所以他们俩就一起把卖给股权打包卖给了潘石屹的“SOHO中国”。主场在北京的潘石屹，也恋上了上海这个兵家必争之地，在此前不到两年的时间里，一口气收购了五六个上海的项目，斥资逾百亿。

签约时，当时的绿城二号人物寿柏年正牙疼，他托着腮帮对潘石屹说：“你再不签，就要命了。”再隔一天，也就是2011年的最后一天，绿城有一笔数亿元的账到期必须支付。

此前，郭广昌一直按兵不动。据说，在签约当天的凌晨2点，郭广昌给潘石屹打电话，说他是要买的，但被潘石屹谢绝。

于是，著名的“外滩地王案”宣告爆发了。郭广昌认为，他拥有“优先认购权”，宋卫平和戴志康不应该把股权卖给潘石屹，于是就把他们三个人全都告上了法庭。

这让宋卫平很愤怒，在记者会上：“我们在鬼门关，希望得救，你想我们做生意那么多年，股东的优先收购权是常识问题，我们不会不明白。同是民营企业，何必这样苦苦相逼？”

性情大爆发的宋卫平，一边大赞潘石屹“有情有义”，一边痛责郭广昌“落井下石”。

“在商言商，任何人都不愿意高价买东西。”郭广昌隔空回应说，潘石屹根本就不是“救急”，而是利用了郭广昌的“按兵不动”，不断压价，从最早出价50亿，最终压到了签约时的40亿。

宋卫平是一个由衷讲究“天道”与“情义”的人，他对产品与业主的满满情怀，是毋庸置疑的。碰到郭广昌这个“在商言商”的对手，他不至于被搞得声名败坏——后来当他遭遇其他更狠的对手时，依然用情怀说话，结果被淋了一身污水。

精明的潘石屹当然不是靠“情义”驱动他的生意。签约之后，他主动与郭广昌协商，还请了任志强、冯仑等人牵线打圆场。

郭广昌不肯妥协，并且赢下了第一轮官司。潘石屹先是在微博上说上诉，“直到正义得到伸张”，但数月之后便表示愿意接受调解。这一次，郭广昌拒绝了他。

于是，“外滩地王案”陷入了冷战。

几乎在赢得一审官司的同时，也就是2013年6月，郭广昌把亚布力中国企业家论坛搬到了上海，为“外滩地王”项目壮势。作为论坛轮值主席的王石，似乎也无视官司的存在，他在现场发表演讲说：“选择在外滩这个地点开会，具有时代意义……我衷心希望这个论坛每年延续下去。”

官司一共打了差不多三年时间。最终的结局是郭广昌接受了庭外和解，如愿以偿地全盘接手了“外滩地王”，并且撤诉。上海市高级人民法院核准了撤诉请求，并于2015年11月5日作出了终审判决。

从公开的信息来看，三年前，潘石屹花了40亿元，如今拿回了45.85亿元，连每年5%的利息都没赚到。

万科董事局主席王石在外滩

伍︱FIFTH

郭广昌的“外滩地王”，如今是屹立在黄浦江畔的外滩金融中心，英文名叫做“BFC”。他把占总项目不到1/10的酒店部分，卖给了王健林。王健林在这里做了万达瑞华酒店。今天，也就是2015年12月16日，这个号称“七星级”的酒店，恰好正式开业。

戴志康在2015年2月卖掉了证大的全部股权，彻底告别“太拥挤”的房地产行业，专心致志地回到了他最初的领域——金融，现在他要往里面多加一些“互联网”和“文创”这两剂猛料。

宋卫平在“外滩地王案”之后，又遭遇了狗血剧“融绿之争”，当时他糊里糊涂地把上海所有项目都装进了所谓的“融绿平台”，归融创孙宏斌使唤。他差点弄丢了整个上海。

连最初为宋卫平在上海带来盛名的绿城·玫瑰园，最终都归了融创。但最后总算是花了一大笔本来不需要花的钱，让著名的绿城•黄浦湾，又回到了宋卫平的情怀里。

实际上，宋卫平在上海还有一个楼盘，由于当时没有归入“融绿平台”，侥幸留在了绿城——也正因为如此，外界几乎很少人知道它的存在。它的地段也好得出奇，在法租界的华山路，叫做“绿城•逸公馆”。整个楼盘大概也就七八十套公寓和几幢别墅，特别是公寓的户型面积比绿城•黄浦湾要小，总价千万而已（没办法，在华山路，这个总价只能用“而已”来做后缀），再加上是绿城•黄浦湾原班团队操盘，俨然一副不愁卖的模样。

绿城•逸公馆，上海华山路

现在，躺在央企怀里的绿城，已无资金之忧，宋卫平又要大举杀回上海了。

他大概很清楚，对于当下的江浙沪甚至整个中国的富豪们而言，如果在上海没有拥有至少一套房子，那他的家庭资产配置是不合理的。

上海，似乎不再是从前那个的上海，“大国崛起”的聚光灯把上海照得更耀眼，就像王石再度为郭广昌的“外滩地王”所发表的演讲那样：“不要以为只有盎格鲁-撒克逊的后代才能主导世界，既然21世纪是中国的世纪，那么就应该是我们龙的子孙在世界上开始崭露头角……”

如果可以选择，我希望我也是上海，一粒小石块，都可以让我澎湃。