房价不升反降的七个美国城市

源济

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事

实证明，美国房地产市场的复苏是一个起伏不定的过程。据S&P Dow Jones Indices指数委员会主席戴维·布利策(David Blitzer)说，全国新房和二手房价格都还没有回到2005年的水平。据按揭贷款专业人士联合会(Association of Mortgage Professionals)会长唐·弗罗迈尔(Don Frommeyer)说：“很多人预测2014年房价大幅上涨，但实际情况不尽如此。”他说，房贷利率较去年上浮了一个百分点左右，房价在上涨，房地产存量较低，经济仍不稳固。

虽然很多房地产经纪人(Realtor)仍然乐观地看待春季新旧单户住宅和公寓的销前景量，但RealtyTrac副总裁戴伦·布洛姆奎斯特(Daren Blomquist)说，按揭贷款利率上升，贷款标准严格，投资者逐步从很多重要大城市撤出，已经给卖房人构成了三重威胁。他说：“几个市场已经有一些证据表明，某些价格正在滑入同比下降的水平。”布洛姆奎斯特说，对于有资格获得按揭贷款的人来说，好消息在于，市面上仍然有一些价格很有竞争力的房产供首次购房者购买。

根据RealtyTrac向《MarketWatch》发布的数据，一季度以下七个市场的二手房价格出现下跌——哪怕只是小幅下跌：

俄克拉荷马州，俄克拉荷马城(Oklahoma City)

据RealtyTrac数据，俄克拉荷马城的房价继2013年第四季度同比下跌5%之后，今年一季度下跌1%。去年冬天俄克拉荷马极其寒冷。俄克拉荷马中部(Central Oklahoma)房地产经纪公司Keller Williams Realty的经纪人莱斯利·托马斯(Leslie Thomas)说，《平价医疗法案》(Affordable Care Act)产生了更高的医疗保险费，给她的部分客户造成了冲击。她说：“我有一些客户有资格购买一套房，但在他们的保险被调整之后，同一套房子，他们就没资格购买了。”托马斯预计市场会在第二季度回升，而且她也曾遇到一处房产“多人抢购”的情况。与此同时，俄克拉荷马的机构投资者也保持了稳定，占2014年第一季度全部成交量的7.6%，去年同期的比例是7.8%。

佛罗里达州，杰克逊维尔(Jacksonville)

根据RealtyTrac的成交价格数据，杰克逊维尔继2013年第三、第四季度都上涨15%之后，于2014年第一季度同比小跌1%。RealtyTrac的数据取自销售合同政府备案数据，后者包含所有在政府备案的房产交易。佛罗里达东北部经纪人联合会(Northeast Florida Association of Realtors)发言人梅拉妮·格林(Melanie Green)说：“房价有竞争力，但需求高于库存。”格林说，2014年第一季度，通过经纪人成交的新旧公寓及单户住宅价格实际上同比涨了2.7%。但是，RealtyTrac的中位数价格是基于合同销售价格，这类数据包含没有被列入“Multiple Listing Services”数据库的交易。Multiple Listing Services是业内主要数据库，还包含只有房地产专业人士才能获取的信息，比如第三方在止赎房拍卖会上购买的房产，以及投资者之间的大宗交易。

俄克拉荷马州，塔尔萨(Tulsa)

据RealtyTrac数据，塔尔萨二手房价格继去年第三、第四季度均下跌3%之后，2014年第一季度下跌2%；2013年第二季度当地房价上涨6%。塔尔萨经纪人弗兰克·佩特劳斯基(Frank Petrouskie)说：“这些数据符合我的经验，比较准确地反映了市场的情况。我认为春季销售季滞后了六个星期左右，现在我看到越来越多的房产进入了市场。但去年最后一个季度是一种非常奇怪的环境。库存不多，但需求也不大。”他说，散户投资者近几年变得更加谨慎，市场预期有一点失衡。“买家似乎变得更加慎重了一些，卖家的要价似乎有些超过了市场的承受力度。”机构投资者只占一季度所有成交量的2.4%，相比之下去年同期占了10.3%。

北卡罗莱纳州，格林斯博罗-海波因特(Greensboro-High Point)

RealtyTrac发现，北卡罗莱纳州格林斯博罗-海波因特二手房成交价继去年第四季度上涨2%之后，在2014年第一季度下跌了8%。Berkshire Hathaway HomeServices Yost & Little Realty总裁兼CEO汤米·坎普(Tommy Camp)说：“经济形势仍然存在着很大的不确定性。有些买家说，‘我们有工作，但不知道工作的稳定性如何’。”他说，住户组建速度的放慢，也对房地产市场产生了负面冲击；18到34岁的人占“遗漏住户”的一半以上。所谓“遗漏住户”，指的是那些假若衰退之前的经济趋势延续下来就可能都已经买房或租房的人。但坎普说，虽然2014年1月份至4月份成交总量下降了12%，同一时期经纪人卖出的新旧住房销量却同比增加5%左右。

宾夕法尼亚州，兰开斯特(Lancaster)

继去年第四季度上涨2%之后，今年第一季度兰开斯特房价下跌了2%。据RealtyTrac数据，机构投资者只占该市场第一季度成交量的1.4%，低于去年同期7.6%的比例。但一些经纪人仍然比RealtTrac的数据更加乐观。兰开斯特经纪人苏珊·阿利森(Susan Allison)说：“我们挺过了风暴，受到的影响相比全国其他地方没有那么猛烈。我们这里的下岗、失业、止赎或不良房产根本就没有那么多。”在未决销量和已决销量方面，所有经纪人卖房进展都很慢，特别是在利率往上走的情况下。但阿利森说，第一季度经纪人所售房产的价格同比上涨了3%。

艾奥瓦州，德梅因-西德梅因(Des Moines-West Des Moines)

布洛姆奎斯特说，这个市场继去年第四季度上涨5%之后在今年一季度小幅下跌1%；同期机构投资者售房所占比例从一年前的7.4%下降到0.6%，让市场损失了不少的需求。Berkshire Hathaway HomeServices First Realty驻德梅因首席运营长戴维·皮尔斯(David Peers)要乐观得多。他说：“我们最大的挑战是代理存量房少，将价格推高了一些，使我们代理的很多房产都出现了多人抢购的情况。”他说，经纪公司代理房产数量约为平时的一半。“随着霜冻解除，新开工数量已在过去六个星期大幅增加。”

弗吉尼亚州，弗吉尼亚比奇-诺福克-纽波特纽斯(Virginia Beach-Norfolk-Newport News)

根据RealtyTrac的数据，过去一年弗吉尼亚州东南部这个地区（包括绵延数英里的海景房）的成交价格并不稳定，今年第一季度下跌5%，去年第四季度上涨3%，去年第三季度下跌1%。弗吉尼亚比奇房地产经纪人钱特尔·雷(Chantel Ray)说：“我们这个地方有很多军队，去年11月份政府关门事件给我们带来了很大的困难。我们接到的电话数量肯定是全面减少了。11月和12月销量下降，然后又影响到1月份和2月份。”但雷说，从那以后房价一直在改善。按揭贷款专业人士联合会的弗罗迈尔说：“把所有因素综合在一起，我们觉得市场有些停滞。但住宅动工量正在增加，将会提高存量房数量。”

Quentin Fottrell

本文译自MarketWatch