如何抓住美国房地产复苏的投资机会

suanc2008

http://cn.wsj.com/gb/20120817/inv075635.asp?source=channel

多年以来，房地产板块首次成为一座光线相对较强的灯塔，在疲弱的经济大局中熠熠生光。7月31日，标普公司(Standard & Poor)报称，其标普/凯斯-希勒20城市房价指数(S&P/Case-Shiller 20-city index)在调整季节性因素后5月份比4月份微升0.9%，比1月份的最低谷上升2.6%。

全世界最聪明的一些投资者，包括沃伦·巴菲特(Warren Buffett)，正对此予以关注，他们强烈预期美国住宅市场将出现持续复苏。其他类型的房地产投资──包括拥有大型购物中心、公寓大楼和医院产权的房地产投资信托基金(real-estate investment trust，REIT)──也成为今年以来表现最好的投资品种。

对普通投资者而言，这一轮的反弹为其提供了一个机会，来重新思考组合中应该有多少比重放在房地产投资品种上──抓住一个他们曾完全放弃的板块重获新生的契机，及时参与进去。

达夫菲尔普斯投资管理公司(Duff & Phelps Investment Management)的投资组合经理弗兰克·海格迪(Frank Haggerty)说，“经过近期我们看到的回暖后，人们很自然地会问，‘我是不是已经错过了跟进的机会，还是将来会有更大的复苏空间？’在我们看来，未来的空间还很大。”海格迪联合管理一个13亿美元的共同基金，投资于商业地产公司。

持这种乐观态度是有理可据的。美国独栋住宅的价格正在稳步回升，而且哈佛大学(Harvard University)住房研究联合中心(Joint Center for Housing Studies)6月份的一份报告显示，2012年3月份独栋住宅的新增库存处于49年以来的最低水平。住房研究联合中心的董事总经理艾瑞克·贝尔斯基(Eric Belsky)说，低库存的好处在于：只要花不到六个月就能把现有库存全部卖光，而六个月的库存是衡量市场强劲还是疲软的传统意义上的分水岭。

确实，此次经济衰退期间曾出现过的一些复苏迹象只是昙花一现。2009年中，标普/凯斯-希勒20城市房价指数开始为期一年的上涨，但随后又再度下跌。曾预见了21世纪之初美国股市大跌以及最近房地产泡沫破裂的耶鲁大学(Yale)教授罗伯特·希勒(Robert Shiller)说，还不能肯定美国的房价是否已经触底。

即使房地产市场还未触及绝对意义上的最深渊，但大多数经济学家认为，未来几年美国房地产市场的表现很有可能比以往几年更为强劲。

专家称，由于商业地产在经济中所占的比重很大，因此其在一个投资组合股票部分的比重应在15%左右或更多。然而，目前商业地产在广义股指中的比重仅在3%上下，也就是说，跟踪主要股指的投资者在房地产板块的风险权重是严重不足的。

综上，本文给出了如何聪明地抓住房地产市场复苏机会的三种主要方式──投资住宅建筑商的股票、买入房地产投资信托基金，以及自己购买和管理不动产。

1. 选择最好的住宅建筑商

专家说，至少有一些房地产复苏的预期已在股票价格中体现了出来。根据投资研究机构晨星公司(Morningstar)的数据，安硕道琼斯美国住宅建筑交易所交易基金(iShares Dow Jones U.S. Home Construction ETF)本年度含股息在内的投资回报已达到35%，大大超出了标普500指数(S&P 500)本年至今25%的涨幅。

但即使算上这些涨幅，房地产股票的价格仍比2006年5月危机开始爆发前的水平低66%。

Janney Montgomery Scott公司首席投资策略师马克·卢西尼(Mark Luschin)表示，有理由相信，一些住宅建筑商的复苏空间会更大一些。他说，虽然它们的估值指标乍一看有些高，但这些数字并不能完全反映出真实的情况。

投资者衡量住宅建筑商投资价值的普遍方式是看其股价与账面价值的比率，也被称为市净率(price/book multiple)。卢西尼说，但现在市净率被人为放大了，因为住宅建筑商的土地储备和其他资产刚刚才开始反映出复苏的趋势。

他说，市净率“是扭曲的，即使不对新屋销售前景做过高估计，住宅建筑商的股价依然存在上升空间。”

另一个乐观的原因在于：根据国际货币基金组织(International Monetary Fund)对20世纪70年代全世界范围55次房地产市场复苏情况的研究，当房价触及最低谷后，复苏时间平均能持续七年。因此，假定这次的房地产衰退已触及谷底，住宅建筑商可能会迎来六年半的销售增长期。

投资于住宅建筑商的最简单方式是通过交易所交易基金，如SPDR标普住宅建筑商基金(SPDR S&P Homebuilders)或安硕道琼斯美国住宅建筑基金等。不过，加拿大皇家银行资本市场(RBC Capital Markets)的资深分析师鲍伯·威滕豪尔(Bob Wetenhall)说，如果市场上扬，更明智的方法可能是坚持买入特定的住宅相关类股票，因为它们的上涨空间最大。

威滕豪尔表示，举例而言，KB Homes公司的新屋订单数不断增加，领先于其他住宅建筑商。此外，将该公司在房地产衰退期间积累的税收优惠考虑在内，公司的市净率为一，比其他住宅建筑商低30%左右。

威滕豪尔说，住宅建筑开发商Lennar公司考虑税收优惠后的市净率为1.5，看上去比其他同业要贵一些；但公司的收入不仅来源于独栋住宅，还来源于多人共用住宅和其他一些房地产项目，因此股价能够得到支撑。

2. 重新考虑REIT基金

虽然独栋住宅在房地产繁荣时期备受瞩目，但房地产投资信托基金的表现也很可观，这类基金主要持有管理的是写字楼停车场、购物中心、公寓大楼等商业地产。

全美房地产投资信托协会(National Association of Real Estate Investment Trusts)有一个指数专门跟踪上市交易的REIT基金，从2003年1月到2007年1月的最高点，该指数翻了近三番（含分红）──这让大市值股票在此期间62%的回报率显得黯然失色。

股权REIT基金主要拥有物业产权而非住房抵押贷款权益，这类基金在房地产低迷时期损失惨重，市值从2007年的高点下跌超过三分之二。不过，今年股权REIT基金上涨了15%，分红后的水平已与2007年的最高点相差无几。

许多理财顾问认为，既然REIT在跟踪整体股指的基金中已占约3%，就不必再单独作为投资组合的一个配置品种。另一些人则认为，REIT应占投资组合的20%，因为它与其他资产类别和高股息股票的相关性很低。

正确的答案是介乎于两者之间。

据晨星公司的分析，过去10年来，REIT的走势越来越与股市整体走势亦步亦趋，也就是说，两者之间的低相关性特点已近乎消失。

《投资者宣言》(The Investor's Manifesto)一书的作者、投资经理威廉姆·伯恩斯坦(William Bernstein)表示，20世纪70年代以来，REIT的分红率低于通货膨胀率，保值功能有所降低。

投资咨询公司Portfolio Solutions的创始人瑞克·费利(Rick Ferri)称，投资者应该把组合中相当大的一部分放在REIT上。

原因何在？费利说，大多数商业地产并不公开上市交易，因此跟踪大市的股指基金大大低估了该板块对于经济的重要性。为弥补这一差距，投资者应该至少将股票配置的10%放在股权REIT基金上。也就是说，一个股权和债权比重六四开的投资组合应该调整为54%投资于股指基金，6%投资于REIT指数基金，40%投资于债券市场基金。

但伯恩斯坦说，有个警告：不要把股权REIT和住房抵押贷款REIT搞混了，后者是利用短债来购买长期的住房抵押贷款支持证券(MBS)，更多的是判断利率的升降以及投资品种违约风险的趋势，而非房地产自身的收益表现。

增加股权REIT风险权重的最简单方法是买入低成本的指数基金，如先锋房地产信托指数基金交易所交易基金(Vanguard REIT ETF)，其管理费率为0.10%，分红率3.3%，本年至今的回报率约为17%（含分红）。

由于近期的市场反弹，在REIT中找到价值洼地可能会困难一些。专家建议选择好的品种要先从估值开始。

许多REIT投资者不用市盈率（P/E）指标来衡量房地产投资信托基金的价值，而是计算价格/运营现金流的比率(price/funds-from-operations，简称P/FFO)，即将贬值和摊销成本排除在外──这两者是大型物业所有者面临的较大成本。

根据这一指标，一些板块REIT品种的估值水平已接近其2007年的高点。举例而言，据全美房地产投资信托协会的统计，持有工业产权的REIT其前置P/FFO比率在15.4左右，与2007年1月的水平相同；拥有区域购物中心的REIT其P/FFO比率为15.4，超过2007年13.7的水平。

好的一方面是，持有公寓物业的REIT其P/FFO比率为17.2，距2007年19.6的高点还有不少空间。

达夫菲尔普斯投资管理公司的海格迪说，能从经济复苏中获益最多的REIT将是那些物业租期较短的基金，因为其能迅速提高租金水平，也就是说，拥有酒店、公寓和仓库的REIT表现将最为强劲。在一个缓慢复苏的经济环境中，高品质购物中心的表现也会比较好。

举例而言，截至2012年5月底，海格迪管理的基金持有以自营仓库为主的REIT Extra Space Storage基金和以公寓物业为主的REIT Essex Property Trust基金，还持有购物中心拥有者西蒙地产集团(Simon Property Group)的股权以及区域购物中心REIT基金Taubman Centers的份额。

3. 自己当房东

虽然住宅建筑商的股价和REIT基金的价格在房地产复苏的预期中有所回升，但独栋住宅的价格还几乎没有开始上涨。

为评估独栋住宅的价值，一些投资者采取平均住宅价格/等价租金的比率作为参考，平均住宅价格通过标普/凯斯-希勒这类指数来衡量，等价租金由美国劳工统计局(Bureau of Labor Statistics)来计算并提供。

以这一指标来看，住宅价值几乎处于1998年一季度最近一次房地产升值开始前的最低点。

这引起了许多投资者的关注，包括巴菲特在内。巴菲特在2月份说，如果可能的话，他愿意购买“几十万栋”美国住宅。

虽然买入那么多的住宅并不现实，但巴菲特说他打算竞标已申请破产保护的Residential Capital公司拥有的按揭贷款资产，并称已从伯克希尔哈撒韦公司(Berkshire Hathaway)旗下一些住宅类子公司获得利润，包括涂料生产商本杰明·摩尔公司(Benjamin Moore)和组合式成品屋建筑商Clayton Homes公司等。

专家表示，通过直接购买房地产，小型投资者也可以从这一趋势中获益。

当然，将住宅和公寓租出去也有不少难点。投资型房地产的业主不得不处理很多问题，诸如长期空置和无赖房客等等。此外，投资者也可能低估了物业的维护和保险成本，而高估了租金收入。

全额付现的房产买家往往很受欢迎，甚至能要求卖家给予一个更优惠的价格。投资理财网站Bankrate.com的资深金融分析师格莱格·麦克布莱德(Greg McBride)表示，银行也愿意对投资型房地产发放贷款，前提是投资者能至少支付30%的首付。

对那些不想处理这些棘手问题但又想参与独栋住宅投资机会的人来说，一个替代方式即将来临。

2012年5月，私募股权公司Kohlberg Kravis Roberts (KKR)和住宅建筑商Beazer Homes宣布，其很快将联合发行一个持有并经营独栋住宅的REIT基金。其他一些私募股权公司也表明有类似的计划。

Janney Montgomery Scott公司的卢西尼说，“现在有一个很好的机会，可以为一些手头有充足资金的投资者直接购买住宅。房价已明显在走出低谷，人们的住房购买能力也处于这代人的最高点。”

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