告别篇──楼市熊市的投资观

卜丁

这个题目本身也许就会引起争论──现在的楼市究竟是已经进入熊市？还是短期的多空对峙？将近一年的调控未能起到立竿见影的效果，市场消化利空的速度越来越快，连原先谈虎色变的房产税现在看起来似乎也不那么吓人了──只要房子能涨，那点税算什么？涉及千家万户的税种是不可能定得太高的；连总理都在澳门承认调控房价很难了，房子不可能跌。

抱有这种观点的人，基本上还是没能从政治高度上理解这次调控的本意。和以往的调控不同，因为保障房的缺失，当房价上涨到完全超越一般民众的承受水平，成为利益阶层和游资的获利玩具时，楼市就不再单纯是一个经济问题，而是社会问题了。一个家庭必须要用两代人甚至三代人的积蓄去支付首付，用剩下的一辈子来还债，这就触及了社会稳定的基石。因为前十年的工作失误，基石阶层的保障没有做到位，现在的调控就是在给这部分的弥补工作争取时间。不管是利率提升还是限制购买都是为了让房价的脚步慢下来，争取时间把保障房的建设弥补好。楼市带动上下游很多产业，也是财政的重要来源之一，国家并没打算放弃它。一旦保障房工作走上正轨，稳定了市场的基本需求，政策就会两极化，低收入通过保障房保证居有定所，商品房则走市场道路，继续为财政做贡献。

不过在这个过程完成之前，不要去指望楼市会反弹。只要有些微反弹，就会引出更严厉的调控。在保障房走上轨道前这至少两年内，楼市将入冬。目前的胶着只是因为多方还不死心，不肯离场。

在这样的行情下怎么看待房产投资？虽然大家喜欢说，房子总会涨上去，但是几个月差几十万这种事情谁遇到都是要吐血的。2008年退房、砸售楼处这种事情就没少上演。这个问题需要放平心态来看──永远不要要求自己买在低点卖在高点，把握趋势就已经成功。自住型需求一旦遇到合适的房源还是不要犹豫。2007年底的时候朋友问我东四环边一个精装公寓17000要不要买，我说有进一步下跌的可能，但是这个价位入手从长远看还是有保证的。结果她买了之后楼市进一步下跌，那个楼盘有没有进一步优惠我不清楚，但是她遇到我一句不提她的房子，我就知道她是感到了压力的。不过现在再看，她虽然没有抓住2008年3月左右的最低点，但依然在一个比较低的点位介入了。现在也是如此，不要去等一个最低点，遇到合适的可心的价位、可以承受的房子，没有必要犹豫。即便比最低位贵一些，过个五年十年来看，这点差距根本不算什么。

按照目前的租售比，房产投资的价值其实已经不高，房产税也呼之欲出。但是否楼市就没有投资价值了？显然2007年这样的疯涨是很难复制的，房产税的存在是一个长期因素，对楼市炒作起到抑制作用。尽管光辉不再，但是和其他投资方式相比，楼市容易操作，容易管理，回报稳定，还是有它的天然优势。加上中国人的传统观念，楼市的投资价值还是长期存在的。

这次调控其实也给投资指明了方向──学区房，优势地段的小户型具有非常高的保值能力和出租回报率。不管是什么样的市场，这两类产品几乎是不败的。商铺也是不错的选择。朋友最近要创业，看了一圈的商铺，怎么算自己的利润也超不过房租去。虽然商铺现在的竞争很激烈，但是一旦成功出租，是相当稳定的收入来源，所以才有“一铺养三代”之说。

熊市是最好的学习机会。牛市中，只要能抢到一套房子它就会升值，就会给你带来财富。而熊市会告诉你究竟什么是真正的价值，究竟什么可以经受住风雨的考验。

时光荏苒，转眼一年。因为工作关系最近不在国内，对于楼市的评论也将告一段落，感谢所有陪伴了我这么久的朋友们，感谢《华尔街日报》中文网给我这么好的平台和大家分享我的心得。我一直觉得楼市是一个笨人的游戏──不需要股市那样花费大量的时间去盯盘，不需要分分秒秒做出果断的决策。楼市的变化是缓慢的，它给你充分的时间去观察和思考。只要有心，每一个人都可以做成功的楼市投资人。祝所有人都能够让楼市成为自己的财富增值机！

sunnysunny

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